新城控股2021年實現(xiàn)營業(yè)收入1682.3億元(YoY+15.6%)，實現(xiàn)歸母凈利潤126.0億元(YoY-17.4%)。整體毛利率為20.4%，其中房地產(chǎn)開發(fā)銷售和物業(yè)出租及管理毛利率分別為17.68%及72.64%，較上年減少4.06pct和增加1.88pct。

我們認(rèn)為，公司增收未增利主要受兩方面影響：1)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下行；2)審慎原則下資產(chǎn)減值計提較去年同期增加32.4億元至48.4億元。資產(chǎn)減值計提可緩沖開發(fā)業(yè)務(wù)利潤率下行壓力；且公司Q4毛利率環(huán)比持續(xù)提升1.13pct至21.57%，呈觸底回升態(tài)勢，未來公司整體盈利能力有望企穩(wěn)。

銷售表現(xiàn)穩(wěn)健堅持區(qū)域深耕策略

2021年公司實現(xiàn)銷售金額2338億元(YoY-6.8%)，銷售面積2355萬㎡(YoY+0.3%)，銷售均價9928元/㎡(YoY-7.1%)，量增價跌。區(qū)域深耕策略下，公司銷售在江蘇省和天津市的市占率位列前三，且在多個地級市排名前五。

截至2021年底，公司合計擁有土儲1.38億㎡，可滿足未來2-3年開發(fā)運營所需。我們認(rèn)為，儲備充足前提下，區(qū)域深耕有利于公司積累當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)資源，形成良好品牌口碑；從而產(chǎn)生良性循環(huán)，進(jìn)一步促進(jìn)市占率的提升。

貫徹輕重并舉戰(zhàn)略持續(xù)布局吾悅廣場

公司合計在全國135個城市布局了188座吾悅廣場，其中已開業(yè)的130個項目平均出租率達(dá)97.63%，2021年實現(xiàn)租金收入86.0億元(YoY+51.7%)。當(dāng)年，公司新獲取32座吾悅廣場，新增商業(yè)土儲1029萬㎡，約占新增土儲總建面的一半。

我們認(rèn)為，住宅與商業(yè)協(xié)同互補構(gòu)筑了公司核心競爭力。2021年公司單個商業(yè)項目營收約0.66億元，較2020年增加0.09億元，能夠穿越地產(chǎn)周期，持續(xù)為公司創(chuàng)造穩(wěn)定現(xiàn)金流；另一方面，商業(yè)運營在營收中占比較2020年提高1.0pct點至4.7%，由于商業(yè)板塊毛利率顯著高于住宅開發(fā)，收入占比提升有助于盈利能力的改善。

三道紅線進(jìn)入綠檔融資通暢成本降低

公司債務(wù)結(jié)構(gòu)改善，剔預(yù)后資產(chǎn)負(fù)債率69.95%，現(xiàn)金短債比1.07，凈負(fù)債率48.12%，進(jìn)入綠檔。得益于穩(wěn)健經(jīng)營風(fēng)格，綜合融資成本較去年同期下降15bp至6.57%。

2021年公司發(fā)行境內(nèi)公司債的同時，發(fā)行了7.04億無抵押低息美元債，直接融資渠道拓寬推動了綜合融資成本下降。此外，基于良好的資信情況，多家機(jī)構(gòu)上調(diào)公司主體評級，且MSCI上調(diào)公司ESG評級，信用評級的提升反映了公司穩(wěn)健的財務(wù)水平。

投資建議

我們認(rèn)為公司2021業(yè)績下滑體現(xiàn)的是過往三年房地價差縮小的歷史原因。公司計提了存貨減值準(zhǔn)備，疊加商業(yè)占比持續(xù)提升，可為未來盈利能力形成支撐。由于土地價格上漲，以及前期銷售規(guī)模和未來預(yù)計竣工面積的下滑，我們下調(diào)公司2022年到2023年的盈利預(yù)測。我們預(yù)計2022年-2024年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入1856億、2066億及2291億(2022和2023年前值為2011億及2251億)，同比增長10%、11%、11%，實現(xiàn)歸屬母公司凈利潤130億、137億及146億(2022和2023年前值為221億及256億)，分別同比增長3%、5%、7%。公司持續(xù)推進(jìn)輕重并舉的雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略，財務(wù)安全、經(jīng)營穩(wěn)健。當(dāng)前公司股價對應(yīng)2022年P(guān)E為5.8倍，維持“買入”評級。

原標(biāo)題：新城控股(601155) 財務(wù)進(jìn)入綠檔 商業(yè)持續(xù)拓展

標(biāo)簽： 吾悅廣場