今年以來(lái)，受到疫情的影響，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)低迷，三季度寫(xiě)字樓租金持續(xù)下調(diào)，空置率攀升。相關(guān)報(bào)告顯示，預(yù)計(jì)未來(lái)供需失衡的態(tài)勢(shì)會(huì)加劇，空置率2021年可能會(huì)觸頂。

北京寫(xiě)字樓租金持續(xù)下調(diào)

高力國(guó)際中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君指出，截止到三季度，供需失衡依然是北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的核心問(wèn)題。三季度新增供應(yīng)一共12萬(wàn)平方米左右，新項(xiàng)目分別位于燕莎和CBD。在需求方面，單季度凈吸納量約4.2萬(wàn)平方米，剔除自用面積之后的實(shí)際市場(chǎng)凈吸納量約為1.6萬(wàn)平方米，在今年首次轉(zhuǎn)正。整體市場(chǎng)需求持續(xù)回暖，但需求復(fù)蘇依然比較弱。三季度空置率繼續(xù)攀升到17.5%，環(huán)比上漲約1%，租金繼續(xù)下降2.6%至357元每月每平米。

對(duì)于2020年全年的市場(chǎng)，高力國(guó)際表示，預(yù)計(jì)供需失衡的態(tài)勢(shì)會(huì)加劇，并有可能會(huì)延續(xù)到2021年，空置率明年可能會(huì)觸頂。在四季度，如果新項(xiàng)目如期入市，整體市場(chǎng)單季度新增供應(yīng)將接近50萬(wàn)平方米，空置率大概率會(huì)突破20%。2021年的新增供應(yīng)接近140萬(wàn)平方米，剔除自用的影響，對(duì)市場(chǎng)的沖擊大概在110萬(wàn)平方米。在未來(lái)的15個(gè)月，北京將迎來(lái)近200萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。

高力國(guó)際分析，北京的辦公樓空置率將在2021年觸及最高點(diǎn)，達(dá)到接近25%的水平。CBD核心區(qū)的中服地塊和麗澤區(qū)域的新項(xiàng)目預(yù)計(jì)在明年全部入市，2021年將是北京第二輪高供應(yīng)期的最后一年。在需求端，預(yù)計(jì)四季度會(huì)延續(xù)三季度持續(xù)回暖的態(tài)勢(shì)，但全年凈吸納量創(chuàng)有歷史記錄以來(lái)的新低，已經(jīng)幾乎沒(méi)有懸念。

在乙級(jí)寫(xiě)字樓方面，在三季度有大量空置面積出現(xiàn)，整體空置水平上升1.4%到14.9%左右，租金下降1.9%到241元每月每平米。主要原因有兩方面，一方面，隨著甲級(jí)樓宇的租金逐步降低，市場(chǎng)出現(xiàn)一些期望改善辦公環(huán)境的租戶開(kāi)始從乙級(jí)搬到甲級(jí)的現(xiàn)象;另一方面，疫情對(duì)于中小企業(yè)的持續(xù)性影響在三季度數(shù)據(jù)上有了明顯體現(xiàn)，中小企業(yè)開(kāi)始搬遷或縮減面積或退出市場(chǎng)。

在產(chǎn)業(yè)園方面，高力國(guó)際華北區(qū)研究部董事陸明提出，疫情后的產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)相對(duì)來(lái)說(shuō)受沖擊最小，三季度產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)依然保持著2.5萬(wàn)的凈吸納量。由于接近20萬(wàn)平方米的新項(xiàng)目入市，產(chǎn)業(yè)園空置率小幅上升0.7%到22.2%。值得注意的是，上地子市場(chǎng)單季度凈吸納量達(dá)到6.5萬(wàn)平方米，空置率下降近2%，租金上漲3%。上地單獨(dú)一個(gè)子市場(chǎng)的凈吸納量領(lǐng)跑北京所有的甲級(jí)，乙級(jí)和產(chǎn)業(yè)園子市場(chǎng)，甚至比全部甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)凈吸納量之和還要多，市場(chǎng)需求旺盛的主要原因是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的擴(kuò)租意愿非常強(qiáng)烈，包括在線教育，在線視頻等。

自貿(mào)區(qū)與示范區(qū)政策或帶來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)重要變量

疫情對(duì)大量企業(yè)造成沖擊，企業(yè)租賃決策更加謹(jǐn)慎。超過(guò)五成的企業(yè)業(yè)務(wù)有所下降。高力國(guó)際分析，在未來(lái)租賃需求上，62%的企業(yè)選擇維持現(xiàn)有面積，也有40%的企業(yè)未來(lái)辦公租賃預(yù)算有所降低。絕大多數(shù)企業(yè)都選擇維持現(xiàn)有辦公面積，即使企業(yè)的業(yè)務(wù)在疫情后有所增長(zhǎng)，但選擇擴(kuò)租或增加預(yù)算的比例都不高。疫情常態(tài)化后，企業(yè)在租賃選擇上更偏謹(jǐn)慎，維持現(xiàn)狀是當(dāng)前企業(yè)辦公租賃需求的主旋律。

新項(xiàng)目入市和市場(chǎng)租金下調(diào)，為企業(yè)提升辦公環(huán)境和降低租賃成本提供了時(shí)間窗口，企業(yè)有了更多選擇，有更好的機(jī)會(huì)去選擇性?xún)r(jià)比更高的辦公樓，因此目前有搬遷意愿的企業(yè)占比達(dá)到了34%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在當(dāng)前租約1年以?xún)?nèi)到期的企業(yè)中，有搬遷意愿的比例達(dá)到了62%。

成本因素是企業(yè)最重要的租賃決策考量，交通便利性和樓宇硬件設(shè)施緊隨其次。調(diào)查結(jié)果顯示，被訪企業(yè)在辦公選址時(shí)最看重的還是成本因素，租金和搬遷成本分別位于第一和第四位，分別達(dá)到82%和36%。其次，項(xiàng)目周邊的交通情況和硬件設(shè)施也排名較高，分別在第二和第三位，分別達(dá)到67%和41%。由于目前整體北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)依然為租戶市場(chǎng)，大部分對(duì)于租金敏感的租戶都可以在現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境下獲得更多的談判空間。

至于未來(lái)北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展，高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海分析，自貿(mào)區(qū)和示范區(qū)的兩項(xiàng)新政將會(huì)是未來(lái)幾年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的重要變量，也將會(huì)為北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)新的需求增長(zhǎng)極。示范區(qū)的政策將對(duì)北京市現(xiàn)有服務(wù)業(yè)進(jìn)行一次全面的再升級(jí)，后續(xù)細(xì)則落實(shí)和招商落地工作仍需要各個(gè)區(qū)八仙過(guò)海各顯神通。自貿(mào)區(qū)所規(guī)劃的紅線范圍內(nèi)的區(qū)域，將會(huì)成為此次服務(wù)業(yè)改革和對(duì)外開(kāi)放的橋頭堡，必將成為此次新政最為受益的區(qū)域。北京這次從幕后走到改革最前沿，不僅僅是自身發(fā)展的需要，也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)打造高質(zhì)量發(fā)展的內(nèi)外“雙循環(huán)”經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力的重要嘗試。(陸肖肖)

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