置業(yè)需求逐步釋放，廣州、深圳等市場表現各異

國慶樓市冷熱不均

9月1日至10月8日的38天內實現合約銷售額1416.3億元，合約銷售面積1641.7萬平方米……國慶中秋雙節(jié)8天長假剛剛過去，恒大10月9日一早便高調宣布“金九銀十”上半場成績，盡管未披露假期中的具體數字，但如果與克而瑞公布的單月銷售數據進行比對，會發(fā)現恒大在8天里賣了600多億元……

經歷了一季度新冠肺炎疫情帶來的銷售停滯，二季度走出疫情影響逐步恢復市場節(jié)奏，三季度樓市基本回歸去年同期水準，壓抑了許久的置業(yè)需求也在國慶長假期間得到進一步釋放。與此同時，受下半年以來多地樓市調控政策的密集出臺的影響，部分城市成交平淡，整體來看，市場分化較為明顯。

重點城市：成交微漲

從南到北，從東往西，房地產市場似乎過了一個熱熱鬧鬧的國慶長假，不過克而瑞研究中心卻認為，假期實際表現比較平淡。

該機構監(jiān)測的37個重點城市，假期商品住宅累計成交294.1萬平方米，同比減少3%。從各城市情況來看，各級城市均有漲有落。例如，在一線城市，上海假期成交量13.1萬平方米，同比增長了三倍有余，廣州成交同比增長12%，但北京和深圳同比分別下降了16%和26%。而二線城市整體來看，市場弱于預期。例如濟南、合肥表現較好，成交放量，同比翻倍增長。但近期樓市調控政策加碼的杭州、成都等城市，成交量步入下行軌道。成交下滑明顯的還有大連和蘇州，其中大連成交面積為1.8萬平方米，同比減少69%。

克而瑞統(tǒng)計的三四線城市整體成交量同比上漲約4%，其中位于廣東的佛山、東莞等市場熱度慣性延續(xù)，成交整體仍處高位，同比皆實現較大比例增長，其中東莞同比漲幅高達102%。而清遠、肇慶的成交量同比均超過40%，克而瑞研究中心認為，這表明類似的傳統(tǒng)人口輸出型城市出現返鄉(xiāng)置業(yè)潮，成交迅速回升。不過，并非所有三四線城市都有這樣的境遇，例如同樣在廣東，韶關同比下降了23%，惠州同比下降64%，成交明顯縮量。

作為“金九銀十”的中場，國慶長假的8天，各城市成交面積與9月環(huán)比卻基本都有所萎縮?？硕鹧芯恐行臋z測的37個城市中，僅揚州實現了環(huán)比上漲。該機構認為，主要原因在于9月以來房地產市場逐漸有走弱的跡象，供應明顯放量，但成交表現平平，另外假期各城市網簽備案數據延遲致使成交整體步入下降通道。

一手市場：房企推貨忙

不論數據表現如何，假期期間部分城市一手樓盤的到訪情況呈現形勢仍然較好。南方日報記者注意到，有部分房企營銷工作人員曬出假期期間廣州等地新盤“人擠人”的現象，這一點在增城、南沙等近期成交熱門區(qū)域尤為明顯。與此同時，也有部分國慶期間開盤的項目在其項目微信公眾號推文中，曬出大量訪客的圖片。

事實上，“金九銀十”開啟后，房企密集推盤的進程便有所加快，部分企業(yè)祭出大幅折扣、全盤優(yōu)惠等系列措施刺激銷售。這種近乎“賠本賺吆喝”的買賣方式，背后是近期融資“三道紅線”壓頂，和部分房企亟待快速降低凈負債率的巨大壓力。貝殼研究院認為，房企在當前融資及債務壓力較大的情況下，“十一”期間出貨意愿強烈。

克而瑞研究中心同樣認為，主要還是因為在營銷端持續(xù)發(fā)力。從統(tǒng)計來看，除了恒大長假期間銷售額達到約600億元，相較去年上漲近20%外，陽光城國慶前后銷售額151億元，接近前9月月均。富力則在9月中剛剛上線的“天貓好房”平臺實現了56億元銷售，緊緊抓牢線上賣房這根“稻草”。而中駿、弘陽、象嶼國慶期間分別實現40億元、35億元以及13.5億元銷售，均有明顯突破。

盡管部分房企自行公布的數據表現不錯，但房企的“雞血”并不是在所有城市都有效果。

以北京為例，貝殼研究院便指出，假期8天北京新房成交面積1.8萬平方米，成交均價48204元/平方米，與去年假期7天相比日均成交面積同比下降了24%，這意味著今年黃金周成交不及去年同期。對此貝殼研究院認為，盡管房企銷售意愿強烈，但由于并未采取超出預期的營銷手段，再加上北京市場客戶對未來市場價格預期趨穩(wěn)，因此在今年黃金周更多選擇出行游玩，導致整體客戶量不及去年同期。

二手市場：在升溫中分化

一手市場房企加緊推貨，而二手市場在長假期間也出現升溫現象。

貝殼研究院數據顯示，其所檢測的18個城市，二手房日均交易量比去年同期增長50%。其中杭州、合肥交易量的增長超過1倍，重慶、西安、北京、上海等城市超過50%。與此同時，國慶期間這些城市的二手房成交均價也同比出現上漲，漲幅在12%左右。

不過從短期環(huán)比來看，假期市場總體走勢仍然是向下的，9月二手房市場比8月下降14%，國慶節(jié)第一周市場比9月繼續(xù)降溫。其中受到受節(jié)日因素影響，18個城市二手房日均成交量與9月相比下降了18.6%，13個城市成交均價相比9月份有所下跌。

從城市情況而言，深圳和上海的業(yè)主漲價預期相對較強，并且上海市場的預期熱度比去年有明顯提升。深圳業(yè)主的市場預期并未隨著交易量大幅下降而降溫，掛牌量減少，表明一定的待價惜售心態(tài)。杭州、廣州、西安、北京的業(yè)主市場預期盡管仍處于相對較弱的位置，但隨著交易量上升，今年市場預期比去年有所提升。長沙、合肥、武漢的市場預期有所減弱，長沙業(yè)主掛牌增加、成交均價下跌、業(yè)主降價行為增多，預示著未來市場向下調整。濟南、廊坊、天津的市場預期本身比較弱，今年繼續(xù)下探，后市趨冷。

貝殼研究院認為，假期二手房市場在疫情后快速復蘇、改善換房需求支撐下，比去年同期有明顯的量價升溫，這預示著今年全年的市場交易相對比較樂觀。但除部分熱門城市外，其余多數城市的市場預期仍然偏弱，少數城市供給增加、銷售減弱，市場預期可能進一步下行。

■相關

消費者置業(yè)意愿小幅回升

中指研究院日前公布的9月百城居民置業(yè)意愿調查報告顯示，從全國來看，有77%的受訪者表示，有首購或再購城市住房的計劃，與8月相比上漲1個百分點，有到訪過售樓場所的占比與8月相比上漲2個百分點，多數主要城市群、各線城市出現回升。

特別是受到國慶長假營銷活動加大的影響，在有購房計劃的受訪者中，計劃半年內購房者占比15%，相較8月有所回升。多數城市群短期購房需求出現上漲。

而從購房意愿維度來看，調查顯示，受訪者置業(yè)意愿強度整體小幅回升，其中“購房意愿比上個月強”占比44%，比8月上漲1個百分點。購房意愿“沒什么變化”占38%。不過，選擇購房意愿“比上個月弱”的受訪者為16%，與前幾個月相比也有所增加。

中指院報告指出，9月份居民對于房價預期趨向平穩(wěn)，有45%的受訪者預期房價將保持平穩(wěn)，而認為房價將上漲的受訪者占比31%，受調控政策的影響，購房者對價格預期趨向理性，而對于政策和房價的預期，使得購房意愿小幅回升。

從各區(qū)域來看，一線城市置業(yè)意愿最強，為62%，高于其他各線城市。

■展望

后市該不該樂觀?

多家研究機構和業(yè)內人士均認為，國慶長假樓市呈現出“冷熱不均”的現象，一部分城市成交氛圍高漲，另一部分則觀望情緒濃厚，這與下半年以來多地樓市調控升級密切相關。

今年7月，深圳發(fā)布了堪稱史上最嚴的調控政策，杭州、寧波、沈陽等城市也在加碼調控，調控政策的效應逐步釋放到這些城市當中。而在長假結束后，徐州和紹興也紛紛加碼調控，這意味著因地制宜、因城施策、分類調控仍將被長期堅持下去。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，假期后立刻有城市加碼調控，進一步說明調控不放松的導向，尤其在四季度房企會積極促銷和去庫存，此時穩(wěn)定市場秩序也顯得比較關鍵。不過他也指出，從紹興新政的內容來看，對于類似限購限貸等提法減少，而更多是針對地價和房價等進行，這也說明在當前特殊時期，當地對于住房交易仍持鼓勵態(tài)度，但要防范地價和房價的炒作。

當前“金九銀十”進入下半場，四季度也已拉開帷幕，后市該如何看?

克而瑞研究中心認為，四季度房地產市場難言樂觀，城市分化行情大概率將輪番演繹。其中一線城市市場需求依舊堅挺，在四季度供應持續(xù)放量的情況下，成交仍有望維持在較高水平。而在政策輪番加碼作用下，熱點二、三線城市市場大概率將有所降溫，成交或將緩步下移。三、四線城市市場供求關系趨于惡化，疊加市場購買力本就不濟，疫情影響下首付、月供壓力盡顯，去庫存風險仍需警惕。

另外，出于融資監(jiān)管等因素，四季度房企仍需竭力搶銷售、抓回款，渠道分銷或將是企業(yè)實現銷售業(yè)績快速變現的重要途徑。部分負債規(guī)模整體偏高的房企不排除以價換量的可能性，但大范圍的降價潮料難再現。

■城市掃描

廣州

新房網簽量創(chuàng)近四年新高

從網易房產數據中心監(jiān)控陽光家緣數據來看，長假8天廣州一手市場網簽量達到905套，同比增加約10%，這也是2017年以來，國慶假期的最高網簽量。盡管網簽數據存在一定的滯后性，更多反映的是9月的情況，但從多家機構統(tǒng)計綜合來看，國慶長假廣州樓市熱度明顯。

廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測顯示，2020年十一假期廣州一手住宅實際開盤/加推貨量重回3000套大關，同比增長56%，整體去化率53%。介于近兩個黃金周的中等水平，整體表現在預期范圍內。亮點之處在于有多達6個全新盤扎堆亮相，既有中心城區(qū)的廣鋼新城保利堂悅，也有遠郊從化太平鎮(zhèn)時代印象、花都中建·映花悅府等，且部分樓盤的推貨量超過400套，已屬于大規(guī)模推盤。

部分推新樓盤人氣高漲也成為假期廣州樓市的一個明顯特征。不論是已經存在多年的“巨無霸”番禺亞運城，還是剛剛開賣不久的綠城美的·曉鳳印月等，國慶期間均迎來不錯的到訪量。

另外，由于廣州各城區(qū)人才政策陸續(xù)實施，在不同程度上對樓市限購資格進行了“放松”，因而增城、南沙等地還吸引了不少來自深圳、東莞的看房者，南沙一新盤銷售人員向南方日報記者表示，深圳購房者前來看房下訂已經持續(xù)了相當一段時間，“大約就是從7月中旬開始，深圳客突然多了起來，現在南沙幾乎所有的新項目都有深圳人下訂的身影。”

而在二手房市場，貝殼研究院統(tǒng)計顯示，長假期間的廣州，鏈家二手房新增掛牌量同比增幅在80%以上，僅次于長沙和重慶，這意味著市場交易主要來自于業(yè)主換房的需求，同時廣州二手房成交量和成交均價均有較大幅度的增長，其中交易量的增幅超過50%。

深圳

一手向上二手向下

長假期間，深圳市場表現相對淡靜。南方日報記者查閱深圳住建局網站住房數據發(fā)現，10月1日至7日，深圳一手房成交量為411套，與去年假期同比增長13.8%，但與假期前后相比處于低位。假期期間的二手房成交數字并未在該網站透露，但從假期前后表現來看，節(jié)前二手房成交量明顯高于節(jié)后。

合富研究院認為，國慶期間深圳樓市保持穩(wěn)定，網紅盤“啞火”，開發(fā)商加大推盤量，供應量增加是主要原因。值得注意的是，深圳住建局網站信息顯示，在假期開啟前的一周內，共有璽悅臺、碧桂園觀麓花園、金融街華發(fā)融御花園等6個住宅項目預售獲批。而合富研究院統(tǒng)計顯示，截至國慶假期，“金九銀十”以來深圳已有15個新盤開盤，共推出6333套房屋。

二手市場則呈現出另一番局面。貝殼研究院數據顯示，深圳受調控影響，長假期間二手房日均成交量與去年相比下降了47%，在18座監(jiān)測城市中降幅最大，新增掛牌量也有近兩成的降幅。但與此同時，深圳業(yè)主的漲價預期相對較強，并未隨市場交易量大幅下降而降溫，掛牌量減少表明了一定的待價惜售心態(tài)。(葛政涵)

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