金科服務(wù)將于明日(11月17日)正式登陸港交所。招股書公告顯示，金科服務(wù)此次擬全球發(fā)售約1.33億股股份，其中香港發(fā)售股份1196.2萬(wàn)股，國(guó)際發(fā)售股份約1.21億股，并有15%超額配股權(quán);發(fā)售價(jià)為每股發(fā)售股份41.8港元-47.6港元，預(yù)計(jì)至多募集資金約63.26億港元。

值得一提的是，此次金科服務(wù)的基石投資者團(tuán)隊(duì)引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。招股資料顯示，金科服務(wù)基石投資者涵蓋泰康人壽、高瓴智成、雪湖資本、中金啟融基金、瑞銀資產(chǎn)管理(UBS-AM)、中國(guó)東方資產(chǎn)管理旗下多策略基金China Orient Multi-Strategy Master Fund等一系列國(guó)內(nèi)外知名投資機(jī)構(gòu)。其中泰康人壽認(rèn)購(gòu)1390.5萬(wàn)股，高瓴智成、雪湖資本、中金啟融基金均認(rèn)購(gòu)927.0萬(wàn)股。

引入泰康人壽等10名基石投資者

據(jù)公開資料顯示，本次金科服務(wù)擬在全球發(fā)售132,911,400股股份，其中香港發(fā)售11,962,000股，國(guó)際發(fā)售120,949,400股;每股發(fā)售區(qū)間為41.8港元至47.6港元，以44.7港元的中位數(shù)計(jì)，經(jīng)扣除就全球發(fā)售應(yīng)付的包銷傭金及其他估計(jì)開支后，預(yù)計(jì)所得款凈額約為57.381億港元。金科服務(wù)股票代碼為9666，計(jì)劃于11月17日正式交易。

金科服務(wù)此次引入泰康人壽、Gaoling Fund, L.P.及YHG Investment, L.P、Snow Lake China Master Fund,Ltd、中金啟融基金、UBSAM、MWAL、AMF、WT、3W及China Orient Multi-Strategy Master Fund共計(jì)10名基石投資者，合計(jì)認(rèn)購(gòu)金額為26.737億港元，約占總募資金額的40%，客觀上有利于后續(xù)股價(jià)的穩(wěn)定。

招股資料顯示，金科服務(wù)于2000年在重慶成立，此后不斷拓展全國(guó)核心城市群的服務(wù)版圖，現(xiàn)已打造涵蓋中國(guó)三個(gè)主要地區(qū)(即西南地區(qū)、華東及華南地區(qū)及華中地區(qū))和其他地區(qū)的24個(gè)省、直轄市及自治區(qū)的龐大的物業(yè)管理項(xiàng)目組合，成為中國(guó)領(lǐng)先的綜合智慧物業(yè)服務(wù)商。

在管面積逾億平方米 位居行業(yè)前列

截至2020年6月30日，金科服務(wù)共有843個(gè)已訂約物業(yè)管理項(xiàng)目，合同總建筑面積約為2.56億平方米;旗下管理物業(yè)項(xiàng)目487個(gè)，在管總建筑面積約為1.30億平方米。按綜合實(shí)力計(jì)，金科服務(wù)自2016年至2020年連續(xù)五年被中指研究院評(píng)為中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)十強(qiáng)之一，并自2015年至2020年連續(xù)六年西南地區(qū)排名第一。

來(lái)自克爾瑞的統(tǒng)計(jì)顯示，于2020年6月末30家上市物管企業(yè)合計(jì)在管面積為26.54億平方米，以此計(jì)算平均規(guī)模約在8847萬(wàn)平方米。而以金科服務(wù)逾億平方米的在管面積，相當(dāng)于前者的近1.5倍，毫無(wú)疑問位居行業(yè)前列。

于往績(jī)記錄期間，金科服務(wù)實(shí)現(xiàn)合同建筑面積及在管建筑面積快速增長(zhǎng)。其中，合同面積從2017年的1.39億平方米增至2019年的2.49億平方米，復(fù)合年增長(zhǎng)率為33.7%;在管面積則由約6240萬(wàn)平方米增至1.21億平方米，復(fù)合年增長(zhǎng)率為39.0%。這一增速，要遠(yuǎn)快于行業(yè)平均水平——期間，物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)平均在管面積的復(fù)合年增長(zhǎng)率為16.3%。

在外拓方面，金科物業(yè)的表現(xiàn)也很亮眼。2017年至今年上半年，外拓面積占合同總面積持續(xù)維持在50%以上的高位，在管面積中的外拓部分占比逐年提升。除了在西南具有很強(qiáng)的市場(chǎng)拓展能力之外，金科物業(yè)還將這種外拓能力復(fù)制到全國(guó)：在華東華南，66%都來(lái)自于第三方;在華中地區(qū)，82%來(lái)自于第三方;其他區(qū)域中62%來(lái)自獨(dú)立第三方。

而這一切，都是在短短幾年間完成的，通過外部市場(chǎng)獲取的面積，超過了金科地產(chǎn)20年交付面積的總和。

持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展 保持跨業(yè)態(tài)高速增長(zhǎng)

憑借高品質(zhì)的服務(wù)，金科服務(wù)贏得了客戶的高度認(rèn)可，連續(xù)8年業(yè)主滿意度超過90%，重慶比華利豪園、成都花園、杭州上尚庭、無(wú)錫第一國(guó)際等眾多項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)100%的續(xù)簽率。同時(shí)，廣泛的物業(yè)管理項(xiàng)目組合及有效經(jīng)營(yíng)，也給金科服務(wù)帶來(lái)了收益、利潤(rùn)雙增長(zhǎng)。

2017年-2019年，金科服務(wù)的收益由10.47億元人民幣(下同)大幅增至23.28億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率約為49.1%;同期，凈利潤(rùn)由1.14億元大幅增至3.74億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率約為81.5%。

進(jìn)入2020年，受疫情影響，人們愈發(fā)意識(shí)到物業(yè)管理的重要性，金科服務(wù)的成績(jī)進(jìn)一步彰顯，上半年其實(shí)現(xiàn)收益13.70億元、實(shí)現(xiàn)純利3.03億元，分別較2019年同期增加36.24%及82.67%。

利潤(rùn)增速跑贏收益增速，表明金科服務(wù)的盈利能力在逐步增強(qiáng)。招股書披露，2017-2019年及2020上半年其的整體毛利率分別26.8%、25.6%、27.3%及31.6%，整體呈現(xiàn)上升的勢(shì)頭。

這一勢(shì)頭還將繼續(xù)保持。招股書顯示，金科服務(wù)以“服務(wù)+科技”、“服務(wù)+生態(tài)”為發(fā)展戰(zhàn)略，以大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)智慧服務(wù)平臺(tái)為驅(qū)動(dòng)，建立“物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、智慧科技服務(wù)”四大業(yè)務(wù)線，且持續(xù)保持跨業(yè)態(tài)高速增長(zhǎng)。

物業(yè)管理服務(wù)作為公司營(yíng)收的主要部分占比長(zhǎng)期保持在60%以上，其中2019年占比62.9%，其次非業(yè)主增值服務(wù)2019年占比25.6%，社區(qū)增值服務(wù)占比10.3%，智慧科技服務(wù)占比1.2%。各業(yè)務(wù)條線毛利率方面，智慧科技毛利率領(lǐng)先其他板塊，2019年達(dá)48.3%，其次為社區(qū)增值服務(wù)為46.1%。今年來(lái)，物業(yè)股在資本市場(chǎng)看點(diǎn)十足，順勢(shì)上市的物業(yè)新股也錄得不錯(cuò)的表現(xiàn)。從估值層面來(lái)看，根據(jù)測(cè)算，以發(fā)售價(jià)最低價(jià)41.8港元測(cè)算，金科服務(wù)靜態(tài)市盈率約為65倍，動(dòng)態(tài)市盈率約為48倍，在行業(yè)內(nèi)處于中部水平，公司的估值具備優(yōu)勢(shì)。

業(yè)內(nèi)分析稱，考慮到金科服務(wù)的高成長(zhǎng)性以及上市帶來(lái)的資金擴(kuò)充將更進(jìn)一步推動(dòng)在行業(yè)中的收并購(gòu)擴(kuò)大規(guī)模優(yōu)勢(shì)，公司獨(dú)具特色的經(jīng)營(yíng)能力凸顯市場(chǎng)稀缺性，金科服務(wù)此番上市或?qū)⑾硎艿焦乐狄鐑r(jià)的機(jī)會(huì)，為市場(chǎng)投資人帶來(lái)驚喜。

標(biāo)簽： 金科服務(wù)