房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)再次迎來(lái)重磅新規(guī)。

2020年12月31日，央行及銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)。

《通知》的內(nèi)容主要包含兩個(gè)方面：一是將銀行劃分為五檔，分別對(duì)各檔銀行房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款在本行總貸款的占比做出上限要求，但住房租賃相關(guān)貸款暫不納入統(tǒng)計(jì)，同時(shí)允許地方監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)第三、四、五檔銀行的上限做上下2.5個(gè)百分點(diǎn)的浮動(dòng);二是對(duì)超限銀行規(guī)定了整改要求，即超限兩個(gè)百分點(diǎn)以?xún)?nèi)的，過(guò)渡期兩年，超限兩個(gè)百分點(diǎn)及以上的，過(guò)渡期四年。

調(diào)整結(jié)構(gòu)，控制資金供給端

總體來(lái)看，《通知》是銀行的“兩條紅線(xiàn)”，與監(jiān)管對(duì)房企融資的“三條紅線(xiàn)”相互配套。“三條紅線(xiàn)”控制房企債務(wù)規(guī)模，壓縮資金需求端。“兩條紅線(xiàn)”限制銀行房貸業(yè)務(wù)占比，收緊資金供給，仍然延續(xù)“房住不炒”的調(diào)控思路，限制貸款流入房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模。

央行公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2020年9月末，金融機(jī)構(gòu)貸款余額171萬(wàn)億，房地產(chǎn)貸款49萬(wàn)億，占比28.8%，其中個(gè)人住房貸款34萬(wàn)億，占比20%。從這個(gè)角度而言，監(jiān)管設(shè)計(jì)的房地產(chǎn)貸款集中度管理要求，已經(jīng)充分考慮了當(dāng)前的房地產(chǎn)貸款比例，對(duì)于銀行的管理要求也是在平均值上下浮動(dòng)，大行自由度更高，而中小行限制更嚴(yán)格。調(diào)控思路更偏向于結(jié)構(gòu)的調(diào)整，而非整體規(guī)模的壓降。

各銀行2020半年報(bào)顯示，碰到紅線(xiàn)的銀行占比在30%左右，主要是中小銀行，這些銀行在2021年必須降低房貸業(yè)務(wù)占比。如果考慮到房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款的增速，到2020年底，接近或觸碰紅線(xiàn)的銀行數(shù)量將在40%左右，這些銀行則需要嚴(yán)控房貸的規(guī)模。

結(jié)合銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清在11月撰文《完善現(xiàn)代金融監(jiān)管體系》中，對(duì)于“房地產(chǎn)是當(dāng)前金融風(fēng)險(xiǎn)中最大灰犀牛”的定調(diào)，以及“房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款39%”的比例，溫和穩(wěn)步地對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿，將是未來(lái)幾年的主旋律。

新規(guī)背后的三點(diǎn)原因

房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控一直是近些年經(jīng)濟(jì)工作的重要內(nèi)容。但對(duì)于金融機(jī)構(gòu)而言，房地產(chǎn)貸款占比上限的管理，屬于首次。其背后的原因可以從支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)、資金流向、風(fēng)險(xiǎn)防控三個(gè)方面分析。

第一，銀行貸款需要更加偏向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。

在2020年初新冠肺炎疫情影響下，眾多機(jī)構(gòu)曾預(yù)測(cè)2020年房地產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)模將下降最多10%，但現(xiàn)實(shí)恰好相反：

成交量方面，2020年1-11月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售金額14.9萬(wàn)億，同比增加1萬(wàn)多億元，與2019年全年銷(xiāo)售額僅差1萬(wàn)億左右。2020年全年有望創(chuàng)下17萬(wàn)億元的歷史紀(jì)錄。

價(jià)格方面，全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)首次突破萬(wàn)元大關(guān)。

投資方面，2020年1-11月，房地產(chǎn)投資累計(jì)同比5.0%……

可以看到，無(wú)論是投資、銷(xiāo)量還是價(jià)格，房地產(chǎn)行業(yè)都在逆勢(shì)大幅增長(zhǎng)。但在這些數(shù)據(jù)的另一面：

2020年1-11月，社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)同比-4.8%;制造業(yè)投資累計(jì)同比-3.5%，基建投資累計(jì)同比1.0%，民間固定資產(chǎn)投資累計(jì)0.1%……

因此，總結(jié)起來(lái)，房地產(chǎn)仍然快速增長(zhǎng)，消費(fèi)仍然萎靡不振，實(shí)體經(jīng)濟(jì)仍然恢復(fù)緩慢。房地產(chǎn)對(duì)于消費(fèi)和其他行業(yè)的擠出效應(yīng)已經(jīng)毋庸置疑，如果仍然任由貸款向房地產(chǎn)領(lǐng)域流去，這種趨勢(shì)無(wú)法得到遏制，一個(gè)向下的螺旋將逐漸形成：

實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒(méi)利潤(rùn)→資金流向房地產(chǎn)，推高房?jī)r(jià)→高房?jī)r(jià)擠壓消費(fèi)，增加工業(yè)成本，抽空實(shí)體經(jīng)濟(jì)→實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒(méi)利潤(rùn)，資金進(jìn)一步流向房地產(chǎn)……

遏制這種循環(huán)，需要保證房地產(chǎn)貸款規(guī)模不再繼續(xù)高速增長(zhǎng)。通過(guò)控制銀行中涉房貸款的上限，推動(dòng)銀行將信貸資源投放于消費(fèi)，或房地產(chǎn)之外的其他生產(chǎn)、制造領(lǐng)域，保證實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域融資的可得性。

第二，進(jìn)一步控制住房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，保證在經(jīng)濟(jì)逐漸恢復(fù)的情況下，資金不過(guò)度流入房地產(chǎn)。

為了應(yīng)對(duì)疫情對(duì)于經(jīng)濟(jì)的影響，全球各國(guó)都向市場(chǎng)投放了天量貨幣，我國(guó)的M2、社融存量同比也都大幅度增長(zhǎng)。

一攬子貨幣政策的實(shí)施雖然有效地為經(jīng)濟(jì)托底，但是當(dāng)經(jīng)濟(jì)逐漸恢復(fù)時(shí)，如何退出貨幣政策，保證過(guò)量投放的貨幣不流入房地產(chǎn)，也是一個(gè)難題。而從今年樓市特別是一線(xiàn)樓市的情況來(lái)看，這種調(diào)控已經(jīng)刻不容緩。

以北京為例，二手住宅2020年全年成交168839套，同比上漲16%;成交面積1516.18萬(wàn)㎡，同比上漲18%。12月份，網(wǎng)簽數(shù)量更是單月突破2萬(wàn)套，創(chuàng)下近三年新高。市場(chǎng)已經(jīng)普遍預(yù)期在陰跌三年后，2021年會(huì)迎來(lái)快速反彈。

而此次《通知》給銀行劃定的兩道紅線(xiàn)，就是限制銀行貸款大規(guī)模流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。通過(guò)資金供給端的控制，引導(dǎo)資金脫虛向?qū)崳飨蛑圃鞓I(yè)、小微企業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。

最后，控制中小銀行風(fēng)險(xiǎn)。

與其他監(jiān)管指標(biāo)不同，在房地產(chǎn)貸款的集中度上，監(jiān)管對(duì)于中小銀行的要求要遠(yuǎn)高于大行，圖2中列出的部分銀行中，中小行的超限情況要比大行嚴(yán)重得多。

究其原因，房貸業(yè)務(wù)作為傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，一直都被銀行看重，各種資源都會(huì)優(yōu)先傾向于房貸業(yè)務(wù)。中小銀行由于其展業(yè)范圍限制，其房貸業(yè)務(wù)也大多集中于本地城市。

而當(dāng)下中小城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，往往并不如大城市。中小城市和大城市的樓市行情，也漸漸呈現(xiàn)兩極化的發(fā)展趨勢(shì)。經(jīng)濟(jì)不振、人口被大城市虹吸、城市活力不足，中小城市房地產(chǎn)崩盤(pán)的概率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于大城市。

而一旦某一地區(qū)的房?jī)r(jià)下跌幅度過(guò)大，房地產(chǎn)貸款集中度過(guò)高的本地中小銀行，極易被牽連，造成大量壞債，導(dǎo)致銀行的危機(jī)。

同時(shí)，中小行本身治理機(jī)制的不健全，也容易滋生房地產(chǎn)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。2019年銀保監(jiān)會(huì)在對(duì)地方中小行現(xiàn)場(chǎng)檢查時(shí)，曾提出中小行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的違規(guī)情況：違規(guī)為“四證”不齊房地產(chǎn)項(xiàng)目提供融資，以及違規(guī)向資本金不足的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放貸款。

在房企融資“三條紅線(xiàn)”的壓力下，中小房企本就加大了風(fēng)險(xiǎn)的暴露。如果再疊加中小城市房?jī)r(jià)下跌、中小行風(fēng)險(xiǎn)治理機(jī)制不健全、疫情導(dǎo)致的資產(chǎn)質(zhì)量下滑等問(wèn)題，本就風(fēng)險(xiǎn)抵御能力不足的中小行，無(wú)疑是當(dāng)前金融系統(tǒng)中的大問(wèn)題。

因此，控制這些中小銀行的房貸占比上限，也是在提前排除風(fēng)險(xiǎn)。

樓市影響幾何?

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)是一個(gè)與信貸資源高度同步共振的行業(yè)，銀行又是房地產(chǎn)融資最主要的渠道，因此資金供給端的限制，必然會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

首先，個(gè)人房貸的政策紅利期結(jié)束，短期內(nèi)對(duì)個(gè)人房貸利率的影響較小。

2020年3月，個(gè)人住房貸款的利率10多年來(lái)首次高于一般貸款利率，從某種意義上來(lái)說(shuō)，個(gè)人房貸作為一種低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品的政策紅利期已經(jīng)消失。未來(lái)，個(gè)人房貸利率高于一般貸款利率或許會(huì)成為普遍現(xiàn)象，而且隨著銀行對(duì)于個(gè)人住房貸款規(guī)模的限制，有限的供給也會(huì)抬高房貸利率。

但是，鑒于當(dāng)前多數(shù)銀行個(gè)人住房貸款占比距離上限都有一定距離，銀行無(wú)需刻意收緊房貸，因此短期內(nèi)對(duì)個(gè)人房貸利率的影響很有限。

其次，中小房企面臨更大的壓力，房企頭部效應(yīng)會(huì)越來(lái)越明顯。對(duì)于房企而言，在“三條紅線(xiàn)”的政策下，本就是以降低負(fù)債比例為主要目標(biāo)，銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款規(guī)模會(huì)隨之下降，新開(kāi)發(fā)房產(chǎn)減少后，個(gè)人住房貸款也會(huì)隨之下降。因此，即便沒(méi)有《通知》對(duì)銀行“兩條紅線(xiàn)”的劃定，房地產(chǎn)貸款增速也會(huì)逐漸下降。

但對(duì)于中小房企而言，本就缺少融資渠道，主要資金方中小銀行又面臨更低的房地產(chǎn)貸款上限。因此，中小房企會(huì)加速退出市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的集中度會(huì)進(jìn)一步提高。

再次，房?jī)r(jià)整體大漲的可能性基本杜絕，城市間分化的趨勢(shì)會(huì)更加明顯。之前每次全國(guó)性房?jī)r(jià)大漲，都必然伴隨著住房貸款的高速增長(zhǎng)，而在住房貸款增速有限的情況下，房?jī)r(jià)整體大漲的可能性微乎其微。

對(duì)于大城市而言，本就是信貸資源供給過(guò)剩的局面，信貸要求對(duì)大城市房?jī)r(jià)的影響較小，影響其房?jī)r(jià)的基本面在于人口、城市發(fā)展、戶(hù)籍、限購(gòu)等政策，長(zhǎng)期增長(zhǎng)的基本面沒(méi)有變化。而中小城市的信貸資源的受限，則會(huì)導(dǎo)致需求的減少與中小房企拋售的可能，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)與大城市進(jìn)一步分化。

最后，一部分信貸資源會(huì)流向住房租賃。央行及銀保監(jiān)會(huì)在答記者問(wèn)中，特別強(qiáng)調(diào)了“住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計(jì)算”，這也打消了銀行發(fā)展住房租賃有關(guān)貸款的顧慮，進(jìn)一步推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

(作者為蘇寧金融研究院研究員)

標(biāo)簽： 央行 房貸利率