在2020年底針對銀行的“兩道紅線”落地，以及元旦后“三道紅線”的試點企業(yè)即將擴容等外部消息刺激之下，2021年開年，房企在債市展開“搶跑”。據(jù)北京商報記者不完全統(tǒng)計，1月截至10日，已有近30家房企發(fā)行債券，據(jù)測算，境內(nèi)外債券發(fā)行規(guī)模已達(dá)550億元。業(yè)內(nèi)分析指出，歷年首月均為房企債券融資的高峰，疊加房企對金融環(huán)境預(yù)期緊張，由此出現(xiàn)了房企加快新年發(fā)債節(jié)奏搶跑債市的現(xiàn)象。

北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，中長期美元票據(jù)占據(jù)主流，以及發(fā)債用于現(xiàn)有中長期債務(wù)再融資，是本輪發(fā)債熱潮的主要特征。值得一提的是，本輪房企發(fā)債的最高利率達(dá)10.75%，而最低利率則為2.7%，可見，不同房企在融資成本上的“馬太效應(yīng)”也進(jìn)一步凸顯。

近30家房企密集發(fā)債

美元債多、“借新還舊”是主流

北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，2021年開年在債市展開搶跑的，不止包括現(xiàn)階段資金壓力較大的規(guī)模較小房企，諸多標(biāo)桿房企的身影同樣頻頻出現(xiàn)。1月截至10日，包括碧桂園、世茂、龍湖、旭輝、金科等規(guī)模梯隊居前的房企，以及時代中國、寶龍地產(chǎn)、當(dāng)代置業(yè)等多家千億規(guī)模左右及以下規(guī)模企業(yè)均對外披露了發(fā)債計劃，發(fā)債房企數(shù)量累計已近30家。據(jù)測算，境內(nèi)外債券發(fā)行規(guī)模已達(dá)550億元。

克而瑞證券有限公司首席分析師孫楊在接受北京商報記者采訪時表示，現(xiàn)階段確實是房企融資的“窗口期”。

過往一段時間，房企在境內(nèi)渠道被嚴(yán)控的情況下大多青睞啟用美元債融資。本輪梳理發(fā)現(xiàn)，中長期美元票據(jù)占據(jù)主流，仍是本輪發(fā)債熱潮的顯著特征。在記者梳理的發(fā)債名單中，發(fā)行美元債的房企占比近六成;境內(nèi)公司債券發(fā)行方面，包括龍湖、綠地、華僑城、金科等在內(nèi)的房企，合計發(fā)行債券金額超200億元。

從發(fā)行年期來看，本輪房企發(fā)行債券的年期主要集中在3-5年期，超過七年期的債券占比不足三成，其中，碧桂園、世茂、龍光、華僑城、禹洲和時代中國等房企美元債期限均在六年或以上。期內(nèi)，也出現(xiàn)了一筆超短期債券：1月8日，金科公告披露發(fā)行10億元規(guī)模超短期債券，發(fā)行期限260天，票面利率5.4%。

房企開年扎堆發(fā)債以及境外發(fā)債大幅提升，在第三方機構(gòu)的研究報告中也得到了充分體現(xiàn)。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，(按發(fā)行日)房企2020年1月1日-10日境內(nèi)外發(fā)行規(guī)模約合人民幣550億元，同比增長133%。其中境外發(fā)行(含計劃發(fā)行)金額約61.6億美元，同比大幅增長481%。首十日境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模約為151億元人民幣，同比下降約7%。

梳理房企發(fā)債時間線來看，僅在1月7日當(dāng)天，就有合生創(chuàng)展、龍光地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)等5家房企相繼公告發(fā)行美元債。

此外，記者經(jīng)梳理還發(fā)現(xiàn)，本輪房企發(fā)債所募集資金的用途，大部分都將用于償還即將到期的存量債務(wù)。

最低2.7%、最高10.75%

融資成本“馬太效應(yīng)”凸顯

從融資成本來看，本輪房企融資成本的“馬太效應(yīng)”進(jìn)一步凸顯。 具體來看，世茂集團、碧桂園、旭輝控股、龍光集團等房企利率集中于3%-5%之間，其中尤以碧桂園近期發(fā)債利率最低，該集團1月6日公告披露發(fā)行5億美元債，利率僅為2.7%。

規(guī)模較小房企在本輪融資中成本則較高。1月6日，當(dāng)代置業(yè)公告發(fā)布2.5億美元債，票面利率達(dá)到9.8%，同一日中梁控股發(fā)布2億美元債，利率9.5%，1月7日早間，華南城發(fā)布1.2億美元債，利率達(dá)到10.75%。

北京商報記者聯(lián)系上述企業(yè)，希望了解如此高成本發(fā)債后的企業(yè)發(fā)展情況，包括當(dāng)代置業(yè)在內(nèi)，截至發(fā)稿前未能有所回應(yīng)。

同策研究院資深分析師肖云祥分析指出，從目前披露的美元債發(fā)行情況來看，碧桂園、世茂、旭輝等中大型房企在融資規(guī)模、融資期限以及融資成本上都占有優(yōu)勢。“2021年開年以來，房企發(fā)債市場最大的特征是美元債的占比大幅提升，這或與美元匯率持續(xù)走低有關(guān)。對比來看，大型房企融資優(yōu)勢非常明顯。此外，一些國企、央企在融資成本方面也體現(xiàn)出了較大的優(yōu)勢。”

對于近期不同房企間發(fā)債利率的差異，業(yè)內(nèi)也有分析稱，現(xiàn)階段，頭部房企的發(fā)債優(yōu)勢繼續(xù)凸顯，利率下行且獲得較長的融資期限，中小房企的發(fā)債利率仍處于高位，期限以短中期為主，分化愈加明顯。

以龍湖為例，近期披露公告顯示，公司間接附屬公司重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司作為發(fā)行人，已于1月6日及7日向合格投資者公開發(fā)行2021年公司債券(第一期)，發(fā)行規(guī)模為不超過人民幣30億元(含30億元)。其中，五年期、規(guī)模為20億元的債券，票面利率3.95%;七年期債券10億元，票面利率4.4%。

龍湖集團在接受北京商報記者采訪時表示， 在“房住不炒”的定位下，降低杠桿率，控制有息債務(wù)一再被強調(diào)，尤其是疫情以來的融資寬松將難以再現(xiàn)。該集團方面認(rèn)為，未來，市場也更將利好“高度自律”的房企。

現(xiàn)實情況也顯示，在房企融資場之上，信用評級居高的企業(yè)更受青睞。據(jù)了解，得益于資本市場的優(yōu)異表現(xiàn)，2020年9月，國際權(quán)威信用評級機構(gòu)穆迪(Moody's)宣布，將龍湖的發(fā)行人和高級無擔(dān)保評級從Baa3上調(diào)至Baa2，展望穩(wěn)定。龍湖集團成為2020年3月全球疫情暴發(fā)以來首家獲得穆迪正向評級調(diào)升的內(nèi)地房企。花旗還曾發(fā)布研報指出，龍湖集團已建立反周期能力，并有效執(zhí)行良好的多元化戰(zhàn)略，其核心競爭力，包括發(fā)展布局、產(chǎn)品定位、專業(yè)管理及低成本融資，將繼續(xù)為其長遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展提供支撐。

密集發(fā)債背后

常規(guī)融資高峰疊加金融環(huán)境預(yù)期緊張

對于房企2021年開年債市搶跑，貝殼研究院高級分析師潘浩分析指出，在成因上，首先是因為歷年首月均為房企債券融資的高峰，2021年首月債市火熱符合傳統(tǒng)預(yù)期。潘浩介紹稱，在2019年、2020年兩個年度的首月，房企的發(fā)債規(guī)模分別為1626億元與1721億元，其中2020年首月發(fā)債規(guī)模為全年峰值。

其次，潘浩認(rèn)為，2021年房企融資新規(guī)與銀行金融機構(gòu)的集中度管理均處于過渡期中，金融監(jiān)管更趨嚴(yán)格，房企對金融環(huán)境預(yù)期緊張，故而將會加快新年發(fā)債節(jié)奏，搶跑債市。

據(jù)悉，2020年12月31日，銀保監(jiān)會、央行發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(以下簡稱《通知》)明確，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的機構(gòu)覆蓋范圍、管理要求及調(diào)整機制;分檔設(shè)立銀行的房地產(chǎn)貸款余額占比和個人按揭貸款余額占比兩個上限，對超過上限的機構(gòu)設(shè)置過渡期，并建立區(qū)域差別化調(diào)節(jié)機制。各地結(jié)合所在地區(qū)經(jīng)濟金融發(fā)展水平、銀行業(yè)金融機構(gòu)的具體情況和系統(tǒng)性金融風(fēng)險特點，以公布的集中度為基準(zhǔn)，適當(dāng)調(diào)整，合理確定所適用的管理要求;并對超出管理要求的給予2-4年的過渡期。

在業(yè)內(nèi)觀點看來，上述《通知》的發(fā)布，在一定程度上意味著房企日后的融資將更加艱難。

“房地產(chǎn)金融已成為現(xiàn)階段金融系統(tǒng)風(fēng)險的‘灰犀牛’，無論對房地產(chǎn)行業(yè)還是金融市場均帶了巨大的潛在威脅。此前發(fā)布的‘三道紅線’對房企的負(fù)債規(guī)模進(jìn)行了嚴(yán)控，對資金需求端進(jìn)行了降溫;而剛剛發(fā)布的‘房地產(chǎn)貸款集中度管理制度’ 則對資金供給端進(jìn)行了限制，同時控制了B端、C端的杠桿率水平。”就近期落地的“房地產(chǎn)貸款集中度管理制度”，中國指數(shù)研究院在相關(guān)研報中如是闡述其對市場的影響。

肖云祥也向北京商報記者表示，“近期房企融資規(guī)模增加，其原因是每年年初，大部分房企會集中資金加大拿地力度;另外，供應(yīng)商往來款項，一般在年底會有一個決算等，使得企業(yè)需要大量資金”。

“雖然房企融資在疫情期間有所放松，但隨著市場的快速反彈，相對寬松的融資環(huán)境快速收緊，代表事件就是‘三道紅線’的推出。” 肖云祥直言，當(dāng)前國內(nèi)房企的融資環(huán)境并不樂觀，尤其是對于現(xiàn)階段財力有限、負(fù)債較高的企業(yè)。

談及2020年以來的融資環(huán)境，潘浩表示，整體來看，2020年境內(nèi)融資通道基本通暢，隨著三四季度金融監(jiān)管的不斷升級與債務(wù)違約事件的影響，中期境內(nèi)金融環(huán)境呈趨緊預(yù)期，境外債市隨著疫情的反復(fù)將保持較高不確定預(yù)期。在防風(fēng)險的背景下，預(yù)計房企債券融資難度將不斷升級，2021年在擴大適用融資新規(guī)的影響下，更多房企主動“降負(fù)”，而中小型房企或?qū)⒙氏雀惺艿絺械木o張壓力。

事實上，融資環(huán)境趨緊，對于不同規(guī)模層級房企的影響已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2020年，TOP10房企的融資總量為3075.62億元，較2019年全年下降15.68%;TOP11-50房企融資量則實現(xiàn)同比上升，特別是TOP11-30梯隊房企，同比上升5.62%至6211.36億元，融資最為積極;而TOP50后的房企，融資量下降6.65%至2541.25億元，正是由于融資相對較難導(dǎo)致。

基于房企近期發(fā)債熱情，潘浩預(yù)測，2021年首月發(fā)債規(guī)模大概率仍將保持高位，境外債占比將大幅提升。(記者 盧揚 榮蕾)

標(biāo)簽： 地產(chǎn)融資