曾經在去年頻繁上演的供地“對對碰”,今年仍在延續(xù)。北京商報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),目前北京市規(guī)自委已經發(fā)布的正在交易或者即將交易的地塊中,順義新城兩宗地塊和海淀樹村兩宗地塊都采取了同時、相似的出讓條件,如果算上去年同類型的出讓,北京土地市場中“對對碰”的供應量將達到10組。區(qū)域競品直面競爭下,速度、產品、品牌缺一不可。
“對對碰”再次現(xiàn)身
新年伊始,北京首場土拍仍延續(xù)“不限價”的供地節(jié)奏,經過多輪激烈角逐,房山拱辰街道不限價宅地最終被金地商置以18.28億元+11%自持競得。
與去年相比,今年北京首場土拍略顯“單薄”。去年的首場拍地,石景山古城2宗宅地“連襟”出讓,分別被融創(chuàng)和中海競得,2宗地塊合計70.5億元,溢價率最高25.93%,但并未出現(xiàn)“競自持”。
縱觀去年宅地供應,北京土拍整體呈現(xiàn)兩個特點:其一不限價商品房地塊成為市場主流,其二區(qū)域“對對碰”情況也愈發(fā)明顯。
據(jù)北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn),按照供地相近原則,2020年北京市場誕生了七八個“對對碰”區(qū)域,例如“四季青雙雄”“分鐘寺三兄弟”“西紅門兩限”等,它們的共同點在于地塊屬性相近、拍地時間相近以及項目入市時間相近。
這樣的供地特點延續(xù)到了今年。
于1月12日開始掛牌競價的《順義新城第13街區(qū)SY00-0013-6055、6056地塊二類居住用地》(以下簡稱“順義小地塊”)和《順義新城第13街區(qū)SY00-0013-6060、6066、6067地塊二類居住用地、6058地塊商業(yè)用地、6063地塊綜合性商業(yè)金融服務業(yè)用地、6065地塊托幼用地》(以下簡稱“順義大地塊”),位置相鄰,前者建設用地面積約5.7萬平方米,起始價17.7億元;后者建設用地面積12.5萬平方米,起始價40.4億元。除了因地塊大小導致的起始價差外,順義大地塊更含有商業(yè)用地、綜合性商業(yè)金融服務業(yè)用地、托幼用地,而順義小地塊的宗地性質僅為二類居住用地。
“配建豐富有配建豐富的好處,也有操盤的難度。”一位目前正操盤“對對碰”項目的房企營銷總直言,對于遠郊區(qū)縣來講,如果集團沒有強有力的商業(yè)資源,商業(yè)用地、綜合用地配建過多,很有可能成為一個坑。“好幾家頭部房企賣也賣不掉、租也不好租,最后只能把自己公司搬進去。”但對于自身商業(yè)資源較為豐富、融資能力較強且區(qū)域內新盤較多來說,這樣的配套做好了往往成為溢價的因素。
“比如首創(chuàng)當年房山的項目、龍湖大型項目、萬科金隅昌平項目等等。”相比之下,遠郊區(qū)縣托幼用地的配建,在大部分行業(yè)內人士看來,都可以說是一個不錯的“附屬品”。“比如,去年‘西紅門兩限’的新城與龍湖,面對龍湖強勁的產品和園林優(yōu)勢,西紅門項目中的托幼配建是新城除了性價比以外,最加分的一項。”上述企業(yè)營銷總直言。
類似的案例不少,包括在被營銷總們稱為新盤紅海的亦莊地區(qū),此前金茂府項目能夠脫穎而出,除了產品本身的品牌優(yōu)勢外,地塊配建的教育資源也是大大增分的一項。“可以說,越是教育洼地,這種溢價效應越好,當然也需要企業(yè)和宗地所在政府主管部門配合默契,能夠引入比較優(yōu)質的教育資源。”
愛恨“對對碰”
同樣延續(xù)“對對碰”出讓趨勢的,還有備受關注的海淀樹村地塊們。
在經歷兩輪推遲、三次修改出讓條款后,北京市規(guī)土委1月11日發(fā)布通知,明確《海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村棚戶區(qū)改造B-1北地塊R2二類居住用地》(以下簡稱“樹村北地塊”)和《北京市海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村棚戶區(qū)改造B-1南地塊R2二類居住用地》(以下簡稱“樹村南地塊”)掛牌競價截止時間調整為2021年2月9日15:00時止。其中,樹村南地塊建設用地面積約5.3萬平方米,掛牌出讓起始價為55.9億元;樹村北地塊建設用地面積5.7萬平方米,掛牌出讓起始價為62.1億元。兩宗地塊的出讓條件、建成房源的銷售對象、后續(xù)管理等一樣,只因宗地建筑面積不同、起始價略有差距。
這與去年金茂、融創(chuàng)拿下海淀四季青地塊的情形頗為類似。“樹村這兩個地,盯的企業(yè)非常多,最后肯定也是實力相當?shù)拇蠓科蟪韵氯?,而且還需要對政策分寸把握比較透的企業(yè)。”一位計劃參與樹村地塊競拍的房企負責人直言,類似這樣區(qū)位的“對對碰”地塊更難操作。
“就像四季青這種地,產品都是2000萬+,北京就這么多2000萬+,速度快、產品好、品牌認可度高缺一不可,稍微有一個短板,立馬就顯現(xiàn)。”正如這位負責人說的,北京商報記者了解到,在去年出讓的多宗“對對碰”地塊中,部分優(yōu)質區(qū)域的項目因存在明顯短板,目前銷售情況并不理想,但同板塊的競對雖然總價不低、速度快、產品好、品牌認可度高皆有,目前賣的就剩最后兩三套超大戶型了。
根據(jù)各項目公布的銷售情況,“四季青雙雄”頤和金茂府首次開盤取得了50.6億元的成績,近期又公布了進一步釋放,這一數(shù)據(jù)上升至70億元; 融創(chuàng)長安和璽和中海天鉆這對石景山“連襟”,也分別實現(xiàn)了首次21.5億元和23.6億元的銷售成績。但不得不提的是,石景山區(qū)域過于火熱,新房項目開盤已從“對對碰”進階到了多盤競技,內部流量漸被耗盡,整體去化已顯疲態(tài)。
得失“對對碰”
一位房企前期人士告訴記者,去年北京之所以會誕生如此多的“對對碰”區(qū)域,主要原因也是地塊屬性的質量要高于從前,“拆分”來賣更合適。受疫情影響以及后來融資“三道紅線”的限制,大多數(shù)開發(fā)商普遍“差錢”。“地塊大了萬一定位失誤或者市場盤整,特別容易‘踏空’,一個盤拖垮一個公司的現(xiàn)象并不少見。”在他看來,地塊太大開發(fā)起來風險也大,政府需要考慮企業(yè)壓力和市場風險。
除此之外,地塊拆分也有自身條件的限制。“每年都有地塊掛出來無人問津,調整出讓條件再入市的情況。要么就減少配建,要么增加住宅配比,地塊拆分也是行之有效的手段,‘買賣’雙方都是要算過來賬的。”
受疫情影響,2020年新房項目入市整體表現(xiàn)“加速”,因此也就造成了區(qū)域“競品”之爭更勝以往,在起步條件類同之下,則更加考驗開發(fā)商的操盤能力。
貝殼研究院高級分析師潘浩表示,從北京歷年成交地塊情況來看,同區(qū)位、同質地塊同時出讓的情況屬于常態(tài)。從競爭局面來看,項目需要面臨的競爭關系包括相同或鄰近時間取地、同時入市的項目,也包括其他時間取地、早起開盤同時在售的項目,以及同區(qū)域的二手房市場。同時競爭關系和客戶特征有關,面臨的競爭范圍可能跨區(qū)域存在。因此,相鄰地塊之間實際上面臨的競爭局面可以很復雜,從供應的角度不存在明顯邏輯。
不過今年的北京市場顯然是“熱”的,已上市的項目還有待出清,未上市的也在加快入市節(jié)奏,因此區(qū)域“對對碰”競爭也更為激烈。“對于房企而言,解決直面競爭關系的項目有很多競爭策略可以選擇,包括制造時間優(yōu)勢、品質優(yōu)勢、差異化競爭等策略,對于新房市場來說,制定競爭策略是永恒的主題。”地產分析師嚴躍進則表示。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄也指出,處于同等位置的地塊同時出讓,也是達到一種熱度集聚的效果,吸引更多的房企參與,可以有效提升該區(qū)域熱度,達到吸睛的效果。不同房企共同參與,可以營造聲勢效果,達到提升區(qū)域熱度的作用。從去年北京出讓地塊的“品相”來看,出于“穩(wěn)房價”的目的,不能因為一宗優(yōu)質地塊,造成溢價率過高,將來也會出現(xiàn)推高房價的可能。
按照區(qū)域“成長”角度,尤其是在目前樓市整體降溫的情況下,眾房企會選擇共同開發(fā)一個區(qū)域的經營策略。“客觀來說,多家企業(yè)的項目采用競合的策略共同炒熱市場確實是一種營銷策略,但從市場穩(wěn)定角度看,明顯的市場炒作是不被允許的。”潘浩強調。(記者 盧揚 王寅浩)
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