2020年下半年出臺“三道紅線”融資新規(guī)以來，“如何降負債、實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展”成為房企關(guān)注的話題。隨著2020年年報的陸續(xù)出爐，各大房企“降負債”的成績單也展現(xiàn)在人們眼前。

據(jù)中國網(wǎng)財經(jīng)記者不完全統(tǒng)計，目前有74家內(nèi)房股已經(jīng)披露年報數(shù)據(jù)，“紅、橙、黃、綠”檔的企業(yè)數(shù)量分別為2家、5家、28家和24家。

“綠檔”房企24家，建發(fā)國際現(xiàn)金短債比達5倍

“三道紅線”指的是房企剔除預收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%;房企的凈負債率不得大于100%;房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。根據(jù)企業(yè)數(shù)據(jù)表現(xiàn)分為四檔：如果“三線”均超出閾值為“紅檔”，“二線”超出閾值為“橙檔”，“一線”超出閾值為“黃檔”，“三線”均未超出閾值為“綠檔”。

在24家“綠檔”企業(yè)中，現(xiàn)金短債比最高的是建發(fā)國際，達5倍，凈負債率為73.8%，剔除預收后的資產(chǎn)負債率為68.2%。不過，建發(fā)國際行政總裁林偉國此前曾公開提到：“建發(fā)國際作為母公司重要的上市平臺，母公司對其提供較大的財務資源支持。”

據(jù)不完全統(tǒng)計，建發(fā)系2020年共計發(fā)債25次，發(fā)行總額約496億元，其中包括超短期融資債券、中期票據(jù)、定向債務融資工具及ABS專項融資等等。同時，建發(fā)也在創(chuàng)新融資方式，比如建發(fā)物業(yè)2020年12月28日以介紹方式在香港聯(lián)交所主板上市。中信證券地產(chǎn)分析師陳聰表示，“部分企業(yè)急于推動物業(yè)管理公司分拆上市，是想通過股權(quán)融資的方式補充權(quán)益，將會顯著改善企業(yè)杠桿水平，尤其是資產(chǎn)負債率和凈負債率。”

此外，堅持穩(wěn)健發(fā)展的龍湖集團，其現(xiàn)金短債比也超過了4倍，與此同時，其凈負債率達近五年低點，為46.5%，剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率67%。

“黃檔”房企25家，建業(yè)地產(chǎn)剔除預收后負債率最高

在統(tǒng)計到的28家“黃檔”企業(yè)中，共25家剔除預收后的負債率未達標，其中建業(yè)地產(chǎn)最高，為85.5%。數(shù)據(jù)顯示，建業(yè)地產(chǎn)近幾年負債總額一路走高，2015年為324.4億元，而到了2020年攀升至1493.19億元。

同時，建業(yè)地產(chǎn)的融資成本也大幅提升，2020年為12.72億元，同比增幅221.8%。對此，建業(yè)地產(chǎn)給出的解釋是：除了優(yōu)先票據(jù)總額增加約12.4%導致利息支出增加外，匯率波動導致公司衍生金融工具的公平值變動虧損約6.13億元。據(jù)了解，為償還債務及其它，建業(yè)地產(chǎn)2020年共發(fā)行了5筆優(yōu)先票據(jù)，本金15億美元(約合人民幣98.43億元)。今年1月7日，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)行了2.6億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率7.5%，2025年到期。

當代置業(yè)剔除預收后的負債率為82%，在28家企業(yè)中排名第二位?，F(xiàn)金短債比方面，當代置業(yè)2020年末為1.4，凈負債率為95.7%。需要注意的是，當代置業(yè)的凈負債率已經(jīng)連續(xù)兩年攀升，對照融資“三道紅線”標準有踩線的風險。當代置業(yè)的融資成本也居高不下，2019年和2020年這個數(shù)據(jù)均為9.9%，遠高于行業(yè)水平。

紅檔和橙檔企業(yè)7家，陽光中國100凈負債率187%

在5家“橙檔”企業(yè)中，銀城國際控股剔除預收后的資產(chǎn)負債率高達84%，凈負債率達151%。銀城國際控股財務資金中心資深總經(jīng)理胡壯在業(yè)績會上表示，2021年企業(yè)將通過控制長短期的負債規(guī)模、維持開發(fā)穩(wěn)定和拓寬融資渠道降低負債，爭取2021年進入“黃檔”，最終在2022年全面通過“三道紅線”進入綠檔。

兩家“紅檔”企業(yè)，分別是富力地產(chǎn)和陽光100中國。富力地產(chǎn)剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為76.7%，凈負債率為130.2%，現(xiàn)金短債比為0.40。富力地產(chǎn)董事長李思廉在業(yè)績發(fā)布會上表示，企業(yè)在價格合適的基礎(chǔ)上將繼續(xù)出售物業(yè)、商場、寫字樓和酒店等資產(chǎn)，同時也會出售部分住宅項目的股權(quán)，預計2021年凈負債率降至達標，到2022年底，三道紅線全部達標。

陽光100中國同期剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為76%，凈負債率為187%，現(xiàn)金短債比為0.24。陽光100中國董事會主席易小迪表示，公司將加大促銷力度，將現(xiàn)有庫存產(chǎn)品更快變現(xiàn)，同時加大一級土地出讓，并在適當時候轉(zhuǎn)讓成熟項目，減輕負擔。在緩解現(xiàn)金流壓力后再多方合作，引入新的戰(zhàn)略合作伙伴。

對于房企降負債，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴中國網(wǎng)財經(jīng)記者：“房企降負債需要一個過程，在這個過程中需要配合銷售業(yè)績不斷審視債務規(guī)模，降負債難的房企可以向優(yōu)秀企業(yè)學習，真正將降負債落實在數(shù)據(jù)中。”(記者 舒越 實習生羅曉薇對本文有貢獻)

標簽： 房企2020年三道紅線