全國每年數(shù)百次調(diào)控的力度，早已經(jīng)成為中國樓市習(xí)以為常的消化劑。2021年也不例外。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年以來，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺，年內(nèi)累積房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達186次，呈現(xiàn)出按月遞增的趨勢，其中，4月份達51次，3月份48次，2月份45次，1月份42次。目前，廣州、合肥、寧波、東莞、南通、成都、西安、深圳等城市均被住建部約談督導(dǎo)。

2021年以來近200次的調(diào)控數(shù)據(jù)，讓不少人驚嘆樓市平衡術(shù)的難度與技巧之高難。其實大可不必如此恐慌，還是以中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)為例，據(jù)筆者統(tǒng)計近三年的情況來看，每年的調(diào)控次數(shù)并不少見。

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三年1500多次高強度調(diào)控與深圳樓市熱浪退卻

2020年，全國房地產(chǎn)政策調(diào)控累計達498次，其中9月份頻率最高，達35次。

2019年，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)累計達620次，其中11月頻率最高，達72次。

2018年，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)累計達450次，調(diào)控次數(shù)主要集中在三季度。

由此來看，常態(tài)化的房地產(chǎn)調(diào)控沒有最嚴，只有更嚴，三年加起來合計1568次的調(diào)控力度，也印證了各地對“房住不炒”政策的執(zhí)行強度從未減弱。

作為“后疫情之年”，2021年國內(nèi)經(jīng)濟有望強勁復(fù)蘇，那么，如果簡單對比2020年調(diào)控態(tài)勢來看，一個基本的判斷是：今年每個月樓市調(diào)控的力度與頻率，都遠遠超過2020年。這一點表現(xiàn)最明顯的莫過于深圳樓市。

深圳樓市在上一年的魔幻上漲所帶來的的苦果，最終需要在2021年來消化。當(dāng)下來看，深圳顯然已經(jīng)把“控房價”作為最主要的政治經(jīng)濟任務(wù)。

這一方面體現(xiàn)在深圳的建設(shè)銀行日前宣布，調(diào)整房貸利率首套房貸款利率執(zhí)行LPR+45BP(相當(dāng)于5.10%)，二套房貸執(zhí)行LPR+95BP(相當(dāng)于5.60%)，相比之前分別上調(diào)15BP和35BP;另外，為了體現(xiàn)對中低收入人群購買保障性安居型商品房的支持，此次安居型商品房貸款利率維持不變，即執(zhí)行LPR+30BP(相當(dāng)于4.95%)。

顯然，資金成本的上升以及今年以來各項政策的強力出臺，再加上深房理炒房現(xiàn)象受全國輿論關(guān)注與持續(xù)發(fā)酵，都讓深圳樓市迅速降溫。一年時間，從魔幻到隕落，深圳樓市的那股瘋狂，短期內(nèi)恐難再現(xiàn)。

另一方面，5月6日，深圳市第七次黨代會報告全文發(fā)布。報告要求，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，規(guī)范發(fā)展長租房市場，加快完善“4+2+2+2”住房供應(yīng)與保障體系，保持房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

從金融工具，到官方態(tài)度，都使得深圳樓市處于從嚴調(diào)控之下，成交量也因此迎來歷史新低。

從深圳市住建局的數(shù)據(jù)來看，4月共成交二手住宅4877套，環(huán)比減少28.2%，成交面積約44萬平，環(huán)比減少23.3%。

據(jù)筆者觀察，與去年5月深圳樓市的熱火朝天相比，今年“五一”前后前往中介機構(gòu)進行咨詢的人數(shù)明顯遠遠少于以往。一位福田區(qū)核心地段的中介機構(gòu)店長告訴筆者：“今年1、2月份二手房成交量和價格尚可，但3月至今，成交量脆斷，價格處于有價無市。雖然價格平衡，沒有漲也沒有跌，但交易量近乎于谷底，這對中介而言，堪稱最寒冷的冬天。”

另一家中介機構(gòu)貝殼找房研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，“五一”假期全國50個城市二手房日均成交量較去年同期下降約5%，較4月周末日均水平下降約三成。成交量下滑的同時，在帶看客源量也呈現(xiàn)相同的走勢。數(shù)據(jù)顯示，假期日均帶看客源量較去年同期下降約9%，較4月周末日均水平下降約三成。從各城市表現(xiàn)看，“五一”期間，北京、深圳、上海二手房日均成交量均同比下降。其中，深圳降幅超八成，北京同比下降接近五成，上海同比下降約30%。

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調(diào)控成敗至關(guān)重要：占GDP超過20%，占銀行總貸款39%

數(shù)千次的調(diào)控，始終圍繞著“房住不炒”。經(jīng)濟學(xué)界的共識是，近幾年來看，除了個別城市房價快速上漲外，整體上，全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)價格已然“企穩(wěn)”。

與此同時，從4月30日的中共中央政治局對房地產(chǎn)的表態(tài)來看，“房住不炒”更是落實到細節(jié)，落實到社會大眾密切關(guān)系的學(xué)區(qū)房領(lǐng)域，強調(diào)“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價。”

調(diào)控的目的在于使其健康，良性發(fā)展，正因如此，近些年各地層出不窮的調(diào)控恰恰表明，一城一策，分城而治，而非大水漫灌，調(diào)控的精準度才更行之有效。因而，在筆者看來，這些年樓市調(diào)控?zé)o疑是極為成功的，一方面中國經(jīng)濟沒有因為調(diào)控而造成“休克療法”的后果，繼而嚴重沖擊國內(nèi)經(jīng)濟與社會發(fā)展，即便在疫情最為嚴重的2020年，我國樓市整體依然保持平穩(wěn);另一方面，樓市調(diào)控的供給端與需求側(cè)同時發(fā)力，利用供地增加、房企杠桿的“三道紅線”等所產(chǎn)生的硬預(yù)算約束。

所以，即便調(diào)控頻出，但樓市并沒有因此熄火，反倒呈現(xiàn)出一片欣欣向榮。根據(jù)交通銀行金融研究中心的數(shù)據(jù)顯示，3月全國成交1.86億平方米，創(chuàng)歷年同期最高，樓市迎來最強小陽春。從一季度整體情況來看，供需兩旺疊加基數(shù)效應(yīng)，市場成交熱度較高。一季度全國商品房銷售面積為3.6億平方米，銷售金額為3.8萬億元，分別同比增長63.8%和88.5%，較2019年同期分別增長20.7%和41.9%。

歷史經(jīng)驗表明，樓市與經(jīng)濟往往是共生共榮，一損俱損。

而根據(jù)國際投行巴克萊銀行今年2月份的一份研究報告認為，目前房地產(chǎn)投資及建設(shè)約占總固定資產(chǎn)投資的兩成，或14%的GDP。考慮到房地產(chǎn)投資與上游(如：鋼鐵、建材等)及下游(如：家具、電子產(chǎn)品及服務(wù)等)的產(chǎn)業(yè)緊密關(guān)聯(lián)，估計占整體GDP的比例或超過20%。

就與金融方面的關(guān)聯(lián)，報告指出金融體系對房地產(chǎn)板塊的曝險已經(jīng)很高且仍在增加。2020年房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行總貸款比例的39%，2015年只為約20%。此外，房地產(chǎn)是企業(yè)及地方政府融資平臺用以獲取貸款的主要抵押品，房地產(chǎn)價格大幅調(diào)整將會降低抵押品價值，令銀行體系受損。

值得一提的是，對比全世界的房地產(chǎn)泡沫周期時來看，對任何國家而言，是否能妥善解決好房地產(chǎn)問題，關(guān)乎經(jīng)濟命脈，影響社會發(fā)展，無論是走鋼絲還是平衡術(shù)，難度都極大。筆者從社會學(xué)層面分析發(fā)現(xiàn)，在本輪圍繞著“房住不炒”的主基調(diào)下，無論是國際層面還是國內(nèi)討論，對中國房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂，包括“泡沫”之類的詞匯，無疑都大大減少。

這顯示，我國樓市的調(diào)控正與時俱進，調(diào)控正圍堵漏洞。無論是深圳，還是其他城市，都可見調(diào)控策略之細、手段之全。

美國作家戴維·戴恩在2019年出版的《房奴》一書，重溫了2008年美國次貸危機所引發(fā)的個體悲慘命運。書中談到：盡管房價上漲，但住房擁有率達到了69.2%，為歷史最高水平。人們眾口一詞地呼喊著行業(yè)口號。音樂不停響著，沒有人想讓這只旋轉(zhuǎn)木馬停下來。

奈伊發(fā)出警告說，“這種機構(gòu)欺詐行為不僅會導(dǎo)致數(shù)以百萬的房屋止贖案件、失業(yè)浪潮、住宅‘鬼城化’以及人民的情感傷痛，還會引發(fā)抵押貸款衍生證券的大幅貶值、銀行破產(chǎn)以及股票市場的拋盤。”

調(diào)控雖冷，市場仍熱，當(dāng)前的中國樓市在調(diào)控下必然會更加健康。（作者 李寧）

標簽： 全國樓市 高頻調(diào)控