日前，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局在官網發(fā)布了《關于建立二手住房交易參考價格發(fā)布機制的通知》，首批熱點區(qū)域96個住宅小區(qū)二手住房交易參考價格公布。多家銀行表示，已跟進政策，按照指導價執(zhí)行二手房貸。
二手房指導價，以過去一年二手住房網簽成交均價為基礎，綜合考慮市場評估價格、小區(qū)周邊一手樓盤成交價格等因素而形成，與市場掛牌價存在明顯差異。根據(jù)報道，廣州首批熱點小區(qū)，指導價相比掛牌價普遍折價30%以上，有小區(qū)最高折價50%，相當于直接腰斬。
在廣州之前，已有深圳、上海、成都、西安、寧波等地出臺了二手房指導價、參考價或核驗價政策。隨著樓市調控不斷加碼，未來或將有更多熱門城市持續(xù)跟進，土地限制溢價率、新房備案價、二手房指導價等組合拳，有望成為新一輪樓市調控的標配。
與傳統(tǒng)的限購、限售相比，二手房指導價的影響更為顯著。二手房指導價的出臺，能有效擠出存量房市場的掛牌價格泡沫。過去一段時間，多個城市出現(xiàn)了業(yè)主抱團漲價、中介違規(guī)炒房等亂象，二手房掛牌價不斷飆升，不僅刺激了市場情緒，還擾亂了市場正常秩序。
在傳統(tǒng)認識里，二手房隨行入市，不那么容易被壟斷被操縱，但這一輪樓市行情打破了這一觀念，尤其是抱團漲價的出現(xiàn)，讓人看到當利益共同體聯(lián)合起來，就有了足以影響市場價格的力量。這背后的原因也不難理解，二手房價由邊際價格決定，即由最新成交的那套房子價格決定。一個小區(qū)，去年成交一套均價5萬元，今年成交一套均價10萬元，雖然兩年只成交了2套，但卻給人以房價漲幅翻倍的誤導。
所以，各地新政均明確，中介機構不得發(fā)布價格虛高的二手住房房源。該政策一旦落地，諸如抱團漲價等現(xiàn)象將得到明顯遏制，一些小區(qū)或炒房團體通過不斷推高掛牌價而制造的房價暴漲的游戲，則將行不通。
二手房指導價的威力不止于此。根據(jù)新政，多地均已明確，二手住房成交參考價將作為貸款發(fā)放重要參考。無論掛牌價有多高，無論業(yè)主想要的成交價有多高，銀行只會按照更低的指導價進行放款。
不難想象，一旦房價被指導價強制打折，那么買房所能獲得的房貸也將隨之而銳減，二手房指導價政策，從而有了限貸的效果。一套1000萬元的房子，如果指導價只有700萬元，按過去最高70%的房貸額度來看，按揭貸款額將從700萬元直降到490萬元，而首付從300萬元提高到510萬元。
信貸，向來是樓市的七寸。一旦首付被變相提高、貸款額度同步減少，加上房貸利率不斷上調，那么目前的掛牌價是否還能維持，顯然成了疑問，樓市里的買方與賣方之間的博弈格局，必然也隨之發(fā)生變化，二手房市場將會趨于規(guī)范。
作為首個出臺二手房指導價政策的城市，深圳樓市已經告別火熱態(tài)勢，高房價也出現(xiàn)了明顯松動，不復當初一路上漲不回頭的兇猛態(tài)勢。這背后，當然不乏提高落戶購房門檻、嚴查經營貸等政策的助力，但二手房指導價在其中的貢獻不容忽視。
二手房指導價政策，不僅能緩解市場焦慮情緒，進一步遏制抱團漲價等亂象，還能通過信貸等手段，來遏制炒房熱情，從而讓市場回歸穩(wěn)定健康發(fā)展的軌道上來。(凱風)
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