11月2日，廣州市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)掛出了今年第三批住宅集中供地清單。據(jù)悉，第三批集中供地共計(jì)推出17宗地塊，總用地面積達(dá)120.8萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積為296.4萬(wàn)平方米，總起拍價(jià)達(dá)434.1億元。對(duì)比今年第一、第二批48宗地塊，貨值不足前兩次的一半。但是，相對(duì)于第二批土地供應(yīng)，本批供地取消“限售價(jià)”，南沙也取消了傾斜首套置業(yè)買(mǎi)家等規(guī)定。有業(yè)內(nèi)人士表示，此次土地拍賣房企拿地態(tài)度會(huì)趨于謹(jǐn)慎，接近年底房企主要以促銷保量為主。

廣州本輪供應(yīng)土地簡(jiǎn)況

供地?cái)?shù)量(宗)17

總用地面積(平方米)120.8萬(wàn)

計(jì)容建面(平方米)296.4萬(wàn)

總起拍價(jià)(元)434.1億

土地?cái)?shù)量銳減 多區(qū)供應(yīng)為零

本次所掛拍地塊中，南沙占4宗成為本批主要供地者，面積總計(jì)11.4萬(wàn)平方米，其中3宗位于橫瀝島，1宗位于金洲-蕉門(mén)河。

總體來(lái)說(shuō)，南沙幾個(gè)地塊地理位置優(yōu)越。南沙區(qū)橫瀝島尖DH0502012地塊位于橫瀝島北部，接近靈山島尖產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，具有較好交通條件。片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善，土地開(kāi)發(fā)條件較好。同時(shí)臨近蕉門(mén)水道，具有較好的景觀資源和生活氛圍。處于橫瀝島科創(chuàng)商務(wù)功能區(qū)，可打造成為科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)生活服務(wù)社區(qū)。而橫瀝島尖DH0507042-DH0507045地塊位于橫瀝島東部，片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善，土地利用條件較好。周邊水網(wǎng)密集，靠近蕉門(mén)水道，具有良好的生態(tài)自然環(huán)境和景觀資源。發(fā)展規(guī)劃上，地塊處于總部功能區(qū)，可依托總部經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)打造高品質(zhì)生活社區(qū)。此外，南沙區(qū)南沙街友展路以東地塊則位于南沙中心城區(qū)的金洲板塊，臨近南沙灣，交通便利，配套設(shè)施完善，距離金洲地鐵站1.5公里。周邊有南沙碧桂園、敏捷麗都等大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，有蝴蝶洲公園等大型休閑配套及永旺超市、華匯國(guó)際廣場(chǎng)等生活配套。

除了南沙，白云、黃埔、番禺各掛出3宗地塊，從化2宗，海珠及增城各有1宗。而天河、越秀、荔灣、花都是零供應(yīng)。

在這兩年“當(dāng)紅炸子雞”的黃埔區(qū)，本次推地仍然是熱點(diǎn)之一。其中，黃埔HBPQ-D1-2地塊位于廣汕公路以北、惠聯(lián)路以東，所在位置為黃陂片區(qū)。該片區(qū)在前兩輪供地中可謂“出盡風(fēng)頭”，在今年首輪土拍中誕生搖號(hào)地塊，在二輪土拍中的班嶺地塊，即使被“限售+限房?jī)r(jià)”，依然吸引6家房企競(jìng)拍?？硕鸾y(tǒng)計(jì)顯示，目前地塊周邊在售項(xiàng)目有融創(chuàng)翔龍廣府壹號(hào)，在售建面77~140平方米三至四房產(chǎn)品。黃埔CPPQ-A4-3地塊、CPPQ-A4-2地塊位于長(zhǎng)嶺居長(zhǎng)賢路以南。據(jù)了解，地塊所在片區(qū)定位為“生態(tài)宜居社區(qū)”，生態(tài)環(huán)境良好，未來(lái)擬打造成一個(gè)大型居住片區(qū)。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，目前長(zhǎng)嶺居在售項(xiàng)目有中冶逸景臺(tái)及五礦壹云臺(tái)，其中中冶逸景臺(tái)在售建面137~212平方米四房產(chǎn)品，五礦壹云臺(tái)在售高層洋房。

作為中心區(qū)的海珠區(qū)，此次推出的是華洲路63號(hào)AH0801012地塊(天斯地塊)，地塊位于華洲街道土華社區(qū)，與著名的海珠區(qū)濕地公園為鄰。地塊臨近地鐵18號(hào)線龍?zhí)墩荆?0分鐘可達(dá)冼村，未來(lái)該站點(diǎn)還是地鐵11號(hào)線及19號(hào)線的交匯站，出行相當(dāng)便捷。地塊周邊新房稀缺，多為二手房。

向來(lái)以“供地大戶”著稱的增城，在本輪供地中僅掛出1宗地塊。

多宗地塊“回爐” 起拍門(mén)檻降低

據(jù)悉，出現(xiàn)在本輪供地清單中的地塊，有7宗來(lái)自第二批集中供地中流拍的地塊。番禺利豐北側(cè)地塊和從化區(qū)江埔街地塊起拍價(jià)不變，其余4宗均降價(jià)掛牌。據(jù)合富研究院統(tǒng)計(jì)，此次起拍樓面價(jià)降幅多在10%~20%之間，其中不乏近郊番禺及中心白云(北部)宅地降價(jià)掛拍。比如白云區(qū)均禾街地塊，本次起拍價(jià)為20014元/平方米，之前起拍價(jià)為24876元/平方米。降價(jià)幅度最大的是番禺大石地塊，此次起拍樓面地價(jià)為18733元/平方米，上次起拍價(jià)為27688元/平方米。

此外，第二批供地中，黃埔、南沙部分地塊均被限制了未來(lái)新房售價(jià)，而在本批集中供地中則沒(méi)有體現(xiàn)這一點(diǎn)。同時(shí)，為了緩解房企的資金壓力，白云及番禺掛牌宅地均取消了一個(gè)月內(nèi)一次性付清總價(jià)的要求。不過(guò)，黃埔及海珠所掛地塊均要求銷售首套購(gòu)房家庭占比50%?？梢钥闯?，對(duì)于房企“拿地資金”的管控并未放松，對(duì)“買(mǎi)地資金來(lái)源”的要求仍然全面覆蓋。

在起拍單價(jià)上，本次起拍樓板單價(jià)最高的為越秀南地塊，達(dá)47616元/平方米。海珠區(qū)擠進(jìn)廣州歷史宅地起拍樓板價(jià)TOP5。海珠區(qū)華洲路地塊，排名廣州宅地起拍樓板價(jià)TOP5，該地塊位于海珠區(qū)華洲路63號(hào)，起拍樓板價(jià)為40375元/平方米，競(jìng)拍方式為“競(jìng)地價(jià)+競(jìng)自持+搖號(hào)”。

專家預(yù)測(cè)

更多城市優(yōu)化土拍規(guī)則

房企在此次土地拍賣中是否熱情不斷?

先看看市場(chǎng)環(huán)境。受8月底第二批供地掛牌“限售價(jià)”以及“二手房參考價(jià)”兩個(gè)因素影響，9~10月廣州新房成交疲軟，買(mǎi)家觀望情緒趨濃。去年成交平均破萬(wàn)的“金九銀十”，今年變成“銅九鐵十”，并延續(xù)6月以來(lái)7000宗/月的低位?？梢?jiàn)受輪番嚴(yán)厲調(diào)控影響，在擠水分的同時(shí)，剛需買(mǎi)家的購(gòu)置熱情亦隨之降低，部分非熱門(mén)板塊項(xiàng)目去化不足20%，開(kāi)發(fā)商壓力不少。另一方面，近兩個(gè)月廣州新批供應(yīng)量“節(jié)節(jié)攀升”。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，10月，新房供應(yīng)量創(chuàng)下年內(nèi)新高達(dá)1.7萬(wàn)宗，比去年火熱的同期還要高。

有房企負(fù)責(zé)人表示，在當(dāng)前市場(chǎng)下行期，開(kāi)發(fā)商仍大量加推，說(shuō)明其手上存貨不少，目前是“放手一博”保業(yè)績(jī)。因此近1~2年在廣州大展拳腳拿地的開(kāi)發(fā)商，大概率會(huì)選擇“去貨回款”，再次大規(guī)模拿地的可能性不大。

克而瑞研究員馬千里表示，結(jié)合近期政策環(huán)境來(lái)看，尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)整體資金環(huán)境仍然高度收緊的情況下，土拍“降溫”在一定時(shí)間內(nèi)還將延續(xù)。但是本輪拍地門(mén)檻較二輪大多有所放松。為了應(yīng)對(duì)土地市場(chǎng)的降溫，將會(huì)有更多重點(diǎn)城市會(huì)進(jìn)一步完善優(yōu)化土拍規(guī)則。對(duì)于中心地塊而言，企業(yè)拿地積極性將會(huì)有所提升。本輪集中土拍中，預(yù)計(jì)高撤牌流拍率的現(xiàn)象會(huì)有所改善。

地產(chǎn)專家鄧浩志表示，在目前已經(jīng)公布今年第三批集中供地的城市情況看，普遍都作了較大調(diào)整，主要是大幅降低了競(jìng)拍的門(mén)檻。比如南京放寬了參拍企業(yè)的資質(zhì)要求;蘇州同時(shí)下調(diào)了保證金和首付款比例，取消了土地的市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，保證金比率全部下調(diào)至30%，首次付款比例下調(diào)至50%……多地下調(diào)競(jìng)拍門(mén)檻，主要原因還是樓市降溫超預(yù)期。近期不少房企都資金緊張，絕大多數(shù)民營(yíng)房企主要精力都放在解決債務(wù)問(wèn)題、保證工程和精簡(jiǎn)架構(gòu)問(wèn)題上，基本沒(méi)有閑置資金可以用于買(mǎi)地。仍有能力買(mǎi)地的只有央企、部分國(guó)企背景的房企。但其整體購(gòu)買(mǎi)力也大幅下降。加上新房銷售放緩、庫(kù)存上升，央企國(guó)企背景的房企目前也比較謹(jǐn)慎，不敢輕易出手，生怕被套牢。

標(biāo)簽： 土地供應(yīng) 城市優(yōu)化 房地產(chǎn) 黃埔區(qū) 資金管控 市場(chǎng)環(huán)境