適度放松調控政策的風向在2022年開局之時得到延續(xù)。

繼北海下調住房公積金貸款首付，成為今年全國首個降低首付比例的城市后，近日，自貢也調整了公積金貸款政策，放寬住房套數(shù)認定標準，取消“認房又認貸”。

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至1月19日，本月全國房地產調控政策出臺次數(shù)已累計超過33次，高于政策高峰期2021年12月份的一半，已有重慶、濟南、青島、北海、南寧和自貢等多地通過提高貸款額度、降低首付比例、降低首套房認定標準或異地貸款難度等方式放松公積金貸款。

那么，房貸政策暖風頻吹釋放什么信號?專家對此怎么看?

公積金貸款降低首付比例

根據(jù)北海市住房公積金管理委員會，繳存職工家庭購買第二套住房或申請第二次住房公積金貸款的最低首付款比例由60%下調至40%。

四川省自貢市成為出臺相關政策的第二個城市，其廢除了實行超過三年半的公積金貸款“認房又認貸”的認定標準，從而使得更多購房者可以按照首套房的貸款比例認購住房。

1月18日，自貢市住房公積金管理中心發(fā)布通知稱，“為進一步促進房地產市場良性健康發(fā)展，服務人才強市戰(zhàn)略，支持住房公積金繳存職工住有宜居”，明確放寬住房套數(shù)認定政策，實行“只認貸不認房”的認定標準，執(zhí)行有效期三年。值得一提的是，自貢從2018年5月1日起實行“認房認貸”，彼時該政策出臺的目的是為了“保障剛需，支持住房改善，遏制投資，防控公積金流動性風險，保障繳存職工權益”。

根據(jù)新政策，住房套數(shù)的認定標準為：既無住房公積金貸款記錄又無尚未完清的住房商業(yè)貸款，按首套房貸款政策執(zhí)行;有一筆已結清的住房公積金貸款記錄或一筆尚未完清的住房商業(yè)貸款，按二套房貸款政策執(zhí)行。

據(jù)了解，在申請公積金貸款時，自貢規(guī)定首套房首付款比例不得低于20%，第二套房首付款比例不得低于40%，并且住房公積金貸款不支持購買第三套及以上住房。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，自貢此次取消“認房又認貸”的規(guī)定，成為繼北海后全國第二個調整首付比例的城市，具有積極的信號意義。

根據(jù)自貢過去的老政策，對于首套房的認定，必須符合“無房無貸”，即無住房、無公積金貸款記錄或未償清商貸。而根據(jù)目前新的政策，首套認定只需要符合“無貸”要求，換句話說，不管有沒有住房，只要沒有公積金貸款記錄或沒有未償清商貸，都可以按首套房的方式進行。類似規(guī)定，顯然降低了門檻，使得更多購房者可以按照首套房的首付比例認購住房，即從首付40%下調到20%，顯然具有非常好的刺激效應。

中央多次強調支持合理住房需求

去年12月10日，中央經濟工作會上提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”后，住建部、央行、銀保監(jiān)會等多個部門陸續(xù)多次強調要支持合理住房需求。

12月26日，住建部部長王蒙徽表示，落實城市主體責任，強化省級政府監(jiān)督指導責任，保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求。12月27日，中國人民銀行2022年工作會議提出，更好滿足購房者合理住房需求。銀保監(jiān)會此前也表示，現(xiàn)階段，要根據(jù)各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求。

從多部門的表態(tài)來看，合理住房需求既包括剛性自住需求，也包括改善性住房需求。此前，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，今年房貸政策是趨松的，主要是利率下滑、貸款審批流程縮短，估計部分城市可能會出現(xiàn)由“認房又認貸”轉為“認房不認貸”，對首次改善需求或者說置換需求，可能會有一個政策放松，這樣他們就可以享受首套房的利率和首付比例。

嚴躍進也指出，從北海和自貢公積金貸款政策調整來看，有三點值得關注。第一、調整的原因和公積金流動性不斷趨于寬裕有關，也和當前此類城市激活住房消費等有關。第二、類似調整說明，房貸首付比例下調的政策，會率先在公積金領域得到體現(xiàn)，而后續(xù)商業(yè)銀行貸款方面的首付比例也有可能下調。第三、首付比例下調比貸款利率下調的效應要更大，客觀上更容易激活房地產市場的交易行情。

專家：料更多城市跟進

中原地產首席分析師張大偉指出，公積金政策是各地方可以執(zhí)行的最沒有成本的救市工具，由于公積金貸款額度不高，不會造成購房者投機，同時使用公積金貸款的大部分是剛需和改善購房者，對于地方政府來說，選擇公積金政策寬松，可以給市場釋放穩(wěn)樓市信號。

調控政策持續(xù)放松的背景是，2021年下半年以來，全國房地產市場呈現(xiàn)出低迷狀態(tài)。

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2021年全國商品房銷售規(guī)模增速處于歷史的較低水平，其中，全國商品房銷售額同比增速甚至達到2015年以來的最低位。據(jù)了解，2015-2020年，全國商品房銷售額同比增速分別為14.4%、34.8%、13.7%、12.2%、6.5%和8.7%。

實際上，自2021年10月份以來，住建部、央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會等部門表態(tài)支持房地產行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，從融資、土地、購房等多個維度進行政策的適度放松。購房方面，已有多個城市降低房貸利率、提高放款速度，此外亦有不少城市出臺政策進行人才補貼和購房補貼。

國金證券在其報告中指出，緩解房企現(xiàn)金流壓力有三個途徑，即加大經營性現(xiàn)金流入(改善銷售)、加大投資性現(xiàn)金流入(加快出險房企資產出售速度)和加大融資性現(xiàn)金流入(股權和債券融資)，其認為后兩者突進“對房企而言只是短期續(xù)命”，只有“在銷售方面加以改善，才能真正解決本輪危機”。

基于上述邏輯，不少證券機構預期將會有更多城市出臺政策以改善銷售環(huán)境。國金證券指出，預計未來在下調房貸利率、二三線城市放開限購限貸、下調二套房首付比例、預售資金監(jiān)管合理化微調等方面或將有更多城市跟進。嚴躍進預計，后續(xù)全國其他城市也會積極跟進，甚至包括商業(yè)銀行貸款等方面也會有降低首付的動作和表現(xiàn)。

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