武漢新建住房去年成交11.63萬套

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楚天都市報(bào)極目新聞?dòng)浾?劉閃

剛剛過去的2022年，中央及地方政策頻頻發(fā)力，多城開始給樓市松綁，樓市寬松政策從“小步低頻、循序漸進(jìn)”到“應(yīng)出盡出”，政策利好從三四線城市向二線和新一線城市延伸。受諸多政策利好的影響，樓市也呈現(xiàn)出止跌回穩(wěn)、緩慢回溫的信號(hào)。展望已經(jīng)到來的2023年，房地產(chǎn)復(fù)蘇不會(huì)一蹴而就，市場(chǎng)力量之外，依然需要強(qiáng)有力政策的支持。

武漢五區(qū)均成交萬套以上

疫情擾動(dòng)下的宏觀經(jīng)濟(jì)，疊加行業(yè)深度調(diào)整影響，2022年樓市全面承壓。

中指研究院統(tǒng)計(jì)，剛剛過去的2022年，全國(guó)100個(gè)代表城市新建商品住宅月均成交面積約3036萬平方米，同比下降36.2%。2022年，TOP100房企銷售額同比下降41.3%，典型企業(yè)年度目標(biāo)完成率均值為73.6%，相比2021年降低20個(gè)百分點(diǎn)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的2022年房地產(chǎn)總結(jié)顯示，整體來看，2022年以來政策面利好應(yīng)出盡出，行業(yè)信心緩慢恢復(fù)，但是受到疫情等多種因素影響，回溫之路充滿曲折變數(shù)，銷售端全面恢復(fù)仍需時(shí)間。

作為典型的熱點(diǎn)城市，武漢也不例外。2022年，武漢新建商品住房成交11.63萬套、1316.5萬平米，同比前一年，分別下滑41.6%和42.8%，略高于全國(guó)平均跌幅。其中，東西湖、漢陽、硚口區(qū)、洪山區(qū)、東湖高新區(qū)分列成交套數(shù)前5名，均在萬套以上。

中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年監(jiān)測(cè)武漢推盤225次，累計(jì)推出44462套，平均去化率約22%，創(chuàng)出近年來新低。截至目前，武漢住房去化周期約18個(gè)月，銷售壓力之下，市場(chǎng)處于買方市場(chǎng)，開發(fā)商多采用以價(jià)換量策略。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，最終勝出的項(xiàng)目，絕大多數(shù)是品牌企業(yè)打造，安全性和交付力成為買房人考慮的重點(diǎn)，優(yōu)質(zhì)上市房企、國(guó)企、央企的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)凸顯，市場(chǎng)份額實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。

全國(guó)多城去年頻頻出臺(tái)松綁政策

政策面來看，過去一年中央及地方政策頻頻發(fā)力，多城出臺(tái)松綁政策，樓市寬松政策從“小步低頻、循序漸進(jìn)”到“應(yīng)出盡出”。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，截至2022年12月21日，地方松綁政策出臺(tái)達(dá)597次，覆蓋城市超210個(gè)。2022年5月份出臺(tái)次數(shù)達(dá)到峰值，單月出臺(tái)松綁利好超百次。

具體來看，政策調(diào)整大體分為三個(gè)階段。初期，出臺(tái)城市主要是以馬鞍山、保定、株洲、蚌埠等三四線城市為主力，這部分城市多屬于基本面較弱、房地產(chǎn)欠發(fā)達(dá)的城市，政策松綁力度較弱，產(chǎn)生的實(shí)際政策效應(yīng)有限。

去年二季度開始，政策松綁進(jìn)入中期，出臺(tái)政策的城市逐步擴(kuò)展至部分弱二線城市，如南寧、蘭州、鄭州、昆明等，多存在庫存壓力大、去化緩慢的難題，政策出臺(tái)相對(duì)密集，達(dá)到全年的高峰，短期內(nèi)對(duì)促進(jìn)去化、緩解觀望情緒起到一定的效果，但是各城市間效應(yīng)分化。

8、9月份以來，調(diào)控政策逐步邁入深水區(qū)，出臺(tái)政策主體開始轉(zhuǎn)向重二線和新一線城市，南京、蘇州、杭州、成都、重慶等核心二線城市陸續(xù)出臺(tái)優(yōu)化限購(gòu)及“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策。進(jìn)入12月以來，佛山、東莞等城市繼續(xù)加大松綁力度，宣布全面取消限購(gòu)，這也意味著新一輪的松綁拉開序幕。

“去年武漢也在不斷給樓市松綁?！敝兄秆芯吭喝A中市場(chǎng)研究中心主任李國(guó)政介紹，2022年4月、5月，武漢新房成交跌破萬套大關(guān)，前所未有的降溫，促使有關(guān)部門果斷出手。從2022年5月起，武漢新一輪提振措施陸續(xù)出爐，一直延續(xù)到2022年年底，提振措施涉及限購(gòu)區(qū)域、多孩家庭、親友投靠、購(gòu)房資格、二套房首付、公積金額度利率、商貸利率、購(gòu)房稅費(fèi)補(bǔ)貼等多個(gè)方面，加上房企繼續(xù)以價(jià)換量策略，有效促進(jìn)了需求釋放，政策組合拳效應(yīng)得到一定體現(xiàn)。

不僅如此，去年以來，央行宣布兩次降準(zhǔn)、三次降息，金融端釋放積極信號(hào)，開啟信貸寬松周期。去年11月起，金融保主體政策鋪面而來，助力房企脫困。優(yōu)質(zhì)頭部房企獲金融支持力度較大，多家銀行也紛紛與房企簽下合作協(xié)議，為房企提供意向性融資。

武漢12月新房銷量創(chuàng)去年單月最高紀(jì)錄

雖然過去房地產(chǎn)調(diào)控政策的底部早就出現(xiàn)，但市場(chǎng)預(yù)期仍偏弱，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂認(rèn)為，這背后主要原因有三重壓力：對(duì)未來收入預(yù)期的擔(dān)憂、房企交付的風(fēng)險(xiǎn)以及對(duì)房?jī)r(jià)回調(diào)幅度較大的擔(dān)憂。不過，他同時(shí)指出，當(dāng)前，抑制市場(chǎng)的三重壓力正在減輕，房地產(chǎn)市場(chǎng)走向復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)進(jìn)一步明朗，市場(chǎng)的底部已經(jīng)相對(duì)確定，2023年市場(chǎng)將迎來穩(wěn)步的復(fù)蘇。

“多番調(diào)控松綁下，武漢樓市全面回暖仍有待時(shí)日，這背后有兩大原因?！闭劶拔錆h樓市，李國(guó)政的觀點(diǎn)與許小樂不謀而合。他表示，房地產(chǎn)發(fā)展模式本身風(fēng)險(xiǎn)暴露，影響了行業(yè)信心，消費(fèi)者觀望情緒濃厚。加之新冠疫情等外部因素的影響，樓市財(cái)富效應(yīng)減弱，也從另一個(gè)側(cè)面降低了消費(fèi)者的購(gòu)買力和消費(fèi)意愿。

去年受疫情的影響，人口流動(dòng)大幅減少，導(dǎo)致政策效應(yīng)減弱，效果沒有達(dá)到預(yù)期。傳統(tǒng)的“金三銀四”“金九銀十”預(yù)期基本落空，特別是11月，武漢商品住房成交量?jī)H為5801套，創(chuàng)出有史以來同期最低，也一定程度上影響了市場(chǎng)信心。

李國(guó)政介紹，從去年12月8日，武漢舉辦線上房交會(huì)，同期配套政策力度更大，二環(huán)外限購(gòu)放開、購(gòu)房補(bǔ)貼、團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠等多項(xiàng)利好疊加，有效促進(jìn)了市場(chǎng)需求的釋放。房交會(huì)啟動(dòng)以來，市場(chǎng)供需兩旺，從2022年12月9日到31日，武漢住房銷量累計(jì)達(dá)15797套，日均686套，其中28日1105套、29日1380套、30日1901套，31日2392套，創(chuàng)出全年單日最高，整個(gè)12月住房銷售17264套，成為年度單月最高紀(jì)錄，火爆勢(shì)頭可見一斑。

武漢房交會(huì)組委會(huì)介紹，第39屆武漢房地產(chǎn)交易會(huì)將延長(zhǎng)10天，至2023年1月10日結(jié)束，房交會(huì)期間各項(xiàng)補(bǔ)貼和優(yōu)惠政策同步延長(zhǎng)，即房交會(huì)購(gòu)房享萬元補(bǔ)貼和房交會(huì)成交享住宅專項(xiàng)維修資金補(bǔ)貼。

2023年需求端

將釋放住房消費(fèi)潛力

李國(guó)政告訴極目新聞?dòng)浾?，目前的多重?yōu)化政策，對(duì)那部分自住需求特別是改善購(gòu)房者而言，將是實(shí)實(shí)在在的利好。特別是二套房首付和利率調(diào)低，部分熱門區(qū)域解除限購(gòu)，對(duì)于有換房需求的家庭而言，窗口效應(yīng)更為明顯，原本只能購(gòu)買三環(huán)四環(huán)外的購(gòu)房者，現(xiàn)在也能夠逐步進(jìn)入主城區(qū)中心地段，選到更加心儀的樓盤，實(shí)現(xiàn)居住品質(zhì)的的全面升級(jí)。

2023年樓市走勢(shì)如何？李國(guó)政認(rèn)為，通過2022年樓市表現(xiàn)可以看出，土地市場(chǎng)的復(fù)蘇、消費(fèi)信心的提振、未來預(yù)期的穩(wěn)定，依然任重而道遠(yuǎn)。目前環(huán)境下，僅僅依靠市場(chǎng)的力量，房地產(chǎn)復(fù)蘇不可能一蹴而就，依然離不開強(qiáng)有力政策的支持。對(duì)于武漢來說，后續(xù)仍要密切關(guān)注市場(chǎng)走勢(shì)，繼續(xù)用好“政策工具箱”，做好精準(zhǔn)施策準(zhǔn)備，進(jìn)一步在供需兩端優(yōu)化政策，例如預(yù)售資金監(jiān)管、房貸利率降低、加快保交樓力度、推進(jìn)租購(gòu)并舉、吸引人才留漢創(chuàng)業(yè)就業(yè)、二手房交易稅費(fèi)減免等方面發(fā)力，通過降低門檻和降低成本來促進(jìn)剛需、改善需求的釋放，從而為武漢樓市及經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展提供政策層面的保障。

許小樂分析認(rèn)為，這輪房?jī)r(jià)的調(diào)整已經(jīng)到底，未來將從核心城市開始逐步企穩(wěn)回升。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、中財(cái)辦明確將房地產(chǎn)定位于“支柱產(chǎn)業(yè)”，對(duì)穩(wěn)房?jī)r(jià)的決心非常強(qiáng)。市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)開始回溫，房?jī)r(jià)持續(xù)調(diào)整的勢(shì)頭也得到緩解。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心判斷，2023年房地產(chǎn)的重要性提升，政策大基調(diào)仍以寬松為主，直至銷售端有明顯改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍需要較大寬松政策加持。預(yù)計(jì)2023年上半年市場(chǎng)仍在恢復(fù)期，市場(chǎng)前期漸穩(wěn)后期逐步回升，年中銷售規(guī)模轉(zhuǎn)正，全年成交水平與2022年基本保持一致。

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