華夏時報記者?李貝貝?上海報道

3月2日，港交所披露信息顯示，有望成為“蘇州物管第一股”的蘇新美好生活服務股份有限公司（以下簡稱“蘇新美好生活”）招股書變更為“失效”狀態(tài)。嘉和家業(yè)物業(yè)服務研究院院長唐卓向《華夏時報》記者分析指出，蘇新美好生活招股書的失效與當前市場行情低迷有關(guān)，也與港交所上調(diào)上市盈利門檻存在一定關(guān)系，“尤其對于規(guī)模較小的企業(yè)而言影響較大”。

9成以上收益來自蘇州

2021年8月30日晚，蘇新美好生活向港交所遞交了招股書。招股書顯示，根據(jù)弗若斯特沙利文的資料，作為“長三角地區(qū)，尤其是蘇州的綜合性城市服務及物業(yè)管理服務提供商之一”，于2020年，按總收益及城市服務收益計，公司在蘇州物業(yè)管理服務市場及蘇州城市服務市場排名均為第一。

若成功上市，蘇新美好生活將晉級為 “蘇州物管第一股”。但今年3月2日，港交所信息顯示，該公司招股書處于“失效”狀態(tài)。而從招股書中可以看出，盡管有國資背景加持，但這家物企規(guī)模較小、收入來源單一、營收能力較弱等也是無法回避的事實。

2018年、2019年、2020年以及截至2020年及2021年6月30日止六個月（以下簡稱“報告期內(nèi)”或“往績記錄期”），蘇新美好生活的總收益分別為3.88億元、4.36億元、4.37億元、2.01億元及2.22億元。同期，來自蘇州的收益分別為3.86億元、4.34億元、4.34億元、1.99億元及2.2億元，在總收益中的占比分別為99.5%、99.5%、99.4%、99.3%及99.4%。

“自1994年起，我們已與蘇高新集團建立緊密而又廣泛的合作關(guān)系?！睋?jù)招股書，報告期內(nèi)，截至2021年6月30日，蘇新美好生活的40個在管物業(yè)由其母公司蘇州蘇高新集團有限公司（以下簡稱“蘇高新集團”）或其合營企業(yè)或聯(lián)營公司開發(fā)，總建筑面積為420萬平方米，約占公司總在管面積的63.0%。據(jù)招股書，蘇高新集團是蘇州高新區(qū)管委會直屬的國有獨資企業(yè)。截至招股書披露當日，蘇新美好生活由蘇高新集團及蘇高新城建分別持有6984.68萬股及515.32萬股，分別約占股本的93.13%及6.87%。

不過，蘇新美好生活“亦致力于透過管理獨立第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)以擴大我們的業(yè)務規(guī)?！?。報告期內(nèi)，該公司向由獨立第三方物業(yè)開發(fā)商單獨開發(fā)的物業(yè)提供物業(yè)管理服務產(chǎn)生的收益分別約占商業(yè)物業(yè)管理服務總收益的44.2%、45.8%、44.6%、45.7%及43.2%，分別約占住宅物業(yè)管理服務總收益的10.2%、13.7%、19.7%、17.6%及19.3%。

值得一提的是，相比一般物企倚重住宅物業(yè)服務，蘇新美好生活業(yè)務條線多元，主要從城市服務、商業(yè)物業(yè)管理服務、住宅物業(yè)管理服務及物業(yè)租賃這些業(yè)務線中獲得收益。

其中，來自商業(yè)物業(yè)管理服務的收益分別占同期總收益的48.8%、45.4%、44.9%、47.5%及46.3%，為最主要的收益來源。而報告期內(nèi)，來自城市服務的收益也較為出色，分別為9270萬元、1.35億元、1.41億元、6050萬元及7550萬元，分別占總收益的23.9%、30.9%、32.3%、30.1%和34.1%。此外，截至2021年6月30日，蘇新美好生活還為8個項目提供市政基礎(chǔ)設(shè)施服務，并在蘇州建成2個垃圾處理中心及一個垃圾集運中心。

從財務數(shù)據(jù)來看，報告期內(nèi)，蘇新美好生活的整體毛利率分別為18.3%、20.3%、21.1%、21.3%及23.4%，處于行業(yè)低位（據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021上半年，上市物企的平均毛利率約為31.4%）。

2018年-2020年，蘇新美好生活服務的毛利率相對穩(wěn)定，分別為22.5%、22.0%及23.0%。其中物業(yè)租賃服務的毛利率最高，由截至2020年6月30日止六個月的70.5%提高至截至2021年6月30日止六個月的86.4%，主要是由于2021年停止為租戶減免440萬元租金（作為應對疫情的緩解措施）。

截至2021年上半年，城市服務、商業(yè)物業(yè)管理服務、住宅物業(yè)管理服務、物業(yè)租賃服務的毛利率分別為25.1%、19%、8.1%、86.4%，不同業(yè)務之間的數(shù)據(jù)相差較大。

對于其物業(yè)租賃服務的毛利率高于城市服務、商業(yè)物業(yè)管理服務和住宅物業(yè)管理服務毛利率的情況，蘇新美好生活解釋說，這主要是因為其他三條業(yè)務線更屬勞動密集型，銷售成本一般較高，尤其是勞工和分包成本。但截至2021年上半年，毛利率較高的物業(yè)租賃服務營收約1258萬元，僅占總收入的5.7%，并不足以推翻現(xiàn)有整體毛利率水平格局。

物企上市進入“漸凍期”

3月9日，至于失效原因、公司是否會再次提交招股書、如何提高整體毛利率水平等問題，《華夏時報》記者向蘇新美好生活方面撥打了電話，對方表示將會由專人與記者聯(lián)系，但截至發(fā)稿未收到對方回復。

在嘉和家業(yè)物業(yè)服務研究院院長唐卓看來，根據(jù)蘇新美好生活提交的招股書，企業(yè)2018-2020年凈利潤分別為3615.5萬元、4355.4萬元、4810.3萬元，2021上半年年的凈利潤為2387.0萬元，屬于是“僅高于門檻”的水平。因此，唐卓向《華夏時報》記者直言，“由于企業(yè)規(guī)模小、盈利能力不足等問題，上市難度較大”。

實際上，蘇新美好生活的折戟并不令人意外。自2021年以來，隨著上市熱潮的逐漸褪去，物企招股書失效已經(jīng)不再是新鮮事，能夠通過聆訊的物企已是鳳毛麟角。

2022年初至今，港交所僅有金茂服務一家通過聆訊，并在3月10日順利上市。除此之外，根據(jù)港交所官網(wǎng)公布的信息，《華夏時報》記者不完全統(tǒng)計，包括蘇新美好生活在內(nèi)，目前已有超過10家物企招股書處于“失效”狀態(tài)，其中多數(shù)在招股書過期后并未繼續(xù)推進上市進程，另有7家物企明確“終止上市”。

截至目前，在港交所門前排隊等待上市的物企尚有8家。其中明宇商服、東原仁知服務、力高健康生活以及魯商服務均是二次遞表；首次遞表的瑞安新天地和萬盈服務也在“失效”邊緣徘徊：如果不能在3月13日和3月20日前成功過會，兩家物企將失望而歸。

對此，唐卓認為，2020年以來，物業(yè)股的稀缺性即已大幅下降，加之經(jīng)歷了物業(yè)板塊估值下調(diào)、關(guān)聯(lián)地產(chǎn)信用危機等階段，當前港交所對于物業(yè)股上市把控較為嚴格，資本對于物業(yè)股也動力不足，日后中小企業(yè)上市的難度將明顯上升。比如，蘇新健康生活招股書失效就與當前市場行情低迷有關(guān)，也與港交所上調(diào)上市盈利門檻存在一定關(guān)系。

2021年5月，港交所宣布，自2022年1月1日起，將把主板上市盈利規(guī)定調(diào)高60%。毫無疑問，隨著港交所門檻的提高，部分規(guī)模偏小、財務數(shù)據(jù)并不亮眼的中小物企沖擊資本市場的機會將越來越少。

但相比去年下半年房企頻繁遭遇信用危機的情況，物管市場的空間仍值得期待。中指研究院在2022物企港股IPO預測分析中指出，物企雖然經(jīng)歷了短期的波折，但其向上的勢頭并未改變，企業(yè)的發(fā)展需求并未改變，同時，2022年港股IPO市場有已交表企業(yè)作為基本面支撐，再有行業(yè)龍頭企業(yè)和地方國企加持，中指研究院認為“2022年物業(yè)服務企業(yè)資本市場發(fā)展必定值得期待?！绷硪环矫妫M管物業(yè)股的估值已出現(xiàn)了整體回調(diào)，但仍遠遠高于房企的整體估值。

值得一提的是，在資本市場對物企IPO逐步回歸理性的同時，物業(yè)賽道的競爭也愈來愈激烈，“大魚吃大魚”的現(xiàn)象不斷上演。中物研協(xié)和克爾瑞物管日前聯(lián)合發(fā)布的《2021年度物企上市公司并購研究報告》顯示，截至2021年12月31日，共有29家上市物企發(fā)起53項并購，并購交易總額達366.88億元，交易所付總代價為2020年同期94.30億元的3.77倍。

“頭部物企將未來三到五年看作行業(yè)整合并購窗口期，將快速拓展規(guī)模視為第一要務?！笨硕鹞锕芊治鰩熗瑫r也認為，2022年將是整合并購關(guān)鍵年，在規(guī)模增長基礎(chǔ)上，并購后的整合和運營管理是決定能否達到“1+1>2”效果的關(guān)鍵。

標簽： 報告期內(nèi) 華夏時報