5月17日晚，中原建業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱中原建業(yè))宣布于5月18日至5月21日正式啟動(dòng)招股，招股價(jià)區(qū)間為2.4至3.2港元，股票代碼為(9982.HK)，計(jì)劃將于5月31日正式于香港聯(lián)交所掛牌交易。中原建業(yè)也將成為建業(yè)集團(tuán)旗下第四家上市公司，以及港股市場(chǎng)上第二家代建上市企業(yè)。

根據(jù)最新披露的招股書(shū)資料，此次中原建業(yè)將以分拆+全球發(fā)售的方式登陸港股。公司總股份數(shù)約為32.82億股，其中約29.54億股將按持股比例分配給原建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱建業(yè)地產(chǎn)，00832.HK)的股東，而總股份的10%，約3.282億股將進(jìn)行全球發(fā)售。

此次上市亦引入了祥來(lái)有限公司作為基石投資者，據(jù)了解，祥來(lái)有限公司亦是同業(yè)公司綠城管理(9979.HK)的兩大基石投資者之一。

招股書(shū)中披露了中原建業(yè)截止2020年12月31日的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)。作為國(guó)內(nèi)代建行業(yè)的領(lǐng)先企業(yè)之一，在2017年至2020年間，中原建業(yè)總合約銷售金額復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)71.5%，居行業(yè)首位。而對(duì)于目前尚處于戰(zhàn)略鞏固期建業(yè)集團(tuán)而言，中原建業(yè)不僅貢獻(xiàn)著越來(lái)越多的業(yè)績(jī)及利潤(rùn)，也是鞏固期內(nèi)積蓄力量，通過(guò)業(yè)務(wù)協(xié)同驅(qū)動(dòng)建業(yè)集團(tuán)下一輪整體增長(zhǎng)的關(guān)鍵角色。

而建業(yè)集團(tuán)將中原建業(yè)分拆出來(lái)獨(dú)立上市的決策，不僅意味著建業(yè)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)已步入成熟期，也體現(xiàn)出建業(yè)有充分信心——獨(dú)立后資本市場(chǎng)會(huì)給代建業(yè)務(wù)更高的估值評(píng)價(jià)。

定價(jià)讓利投資者，預(yù)期獲市場(chǎng)熱捧

在最早的上市方案中，中原建業(yè)原本計(jì)劃采用無(wú)融資的介紹方式完成分拆上市。但在4月初時(shí)，建業(yè)地產(chǎn)公告將在中原建業(yè)上市中加入全球發(fā)售環(huán)節(jié)。

從目前已披露出的發(fā)售方案來(lái)看，其發(fā)售股份總體較低，新股僅占總股份數(shù)的10%，而其發(fā)售定價(jià)區(qū)間也給出了較多的折讓空間，顯示出中原建業(yè)讓利于港股投資者的良好意愿。此外比照已上市的代建企業(yè)綠城管理超19倍的歷史市盈率，市場(chǎng)預(yù)期中原建業(yè)股價(jià)也有較高的增長(zhǎng)空間。在此情形下，預(yù)料中原建業(yè)的股票發(fā)售將迎來(lái)投資者的踴躍申購(gòu)。

而從業(yè)績(jī)上看，中原建業(yè)近幾年的高速發(fā)展，以及輕資產(chǎn)、現(xiàn)金流、高分紅的行業(yè)特點(diǎn)來(lái)看，中原建業(yè)也成為一個(gè)很好的投資標(biāo)的。

最新的招股書(shū)數(shù)據(jù)顯示，截止最后可行日期2021年5月11日，中原建業(yè)共計(jì)234個(gè)在管項(xiàng)目，在管建筑面積共計(jì)2,839萬(wàn)平方米。截至2020年12月31日中原建業(yè)共計(jì)206個(gè)在管項(xiàng)目，在管總建筑面積為約2,554萬(wàn)平方米，覆蓋河南省大多數(shù)縣及縣級(jí)以上城市。

此外，中原建業(yè)2020年度的已售面積570萬(wàn)平方米占到全國(guó)代建市場(chǎng)總份額的29.2%位居行業(yè)第一位，2020年的新增合約建筑面積約860萬(wàn)平方米，占全國(guó)總市場(chǎng)份額的10.6%，則在行業(yè)中排名第二。以收入計(jì)，中原建業(yè)2017年至2020年總合約銷售金額71.5%的復(fù)合年增長(zhǎng)率均在全國(guó)代建行業(yè)中排名第一。

在2018年、2019年及2020年中，中原建業(yè)總收入分別達(dá)到6.76億元、10.29元及11.52億元。同期扣稅凈利潤(rùn)分別為4.04億元、6.41億元和6.81億元，凈利率分別高達(dá)59.7%、62.3%、59.2%。

中原建業(yè)的獨(dú)立發(fā)展，對(duì)于建業(yè)地產(chǎn)，甚至是整個(gè)建業(yè)集團(tuán)整體而言，同樣有極為重要的意義。5月12日，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱董事會(huì)批準(zhǔn)建議分拆中原建業(yè)及將其于港交所主板上市，并宣布將以分派方式宣派特別中期股息，當(dāng)日建業(yè)地產(chǎn)達(dá)到近半年以來(lái)股價(jià)的最高點(diǎn)，每股4.55元。由此可見(jiàn)，市場(chǎng)對(duì)于中原建業(yè)的分拆，對(duì)于輕重資產(chǎn)的價(jià)值釋放，是極其認(rèn)可且反響熱烈的。

鞏固期的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)

根據(jù)建業(yè)地產(chǎn)2020年年報(bào)數(shù)據(jù)披露，其報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)了總計(jì)1026.4億元人民幣的銷售總額，同比增長(zhǎng)1.5%。在戰(zhàn)略鞏固期的首年，穩(wěn)住了千億銷售額的陣腳。

在2019年首次邁入千億房企陣營(yíng)后，建業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)胡葆森在2020年出公開(kāi)表示：“建業(yè)未來(lái)三年進(jìn)入戰(zhàn)略鞏固期，蹲下是為了更好起跳。”

彼時(shí)，建業(yè)地產(chǎn)剛剛經(jīng)過(guò)三年迅猛的增長(zhǎng)。從2017年至2019年，建業(yè)地產(chǎn)的合同銷售額從304.15億人民幣快速增長(zhǎng)至1011.5億人民幣，三年的銷售業(yè)績(jī)?cè)龇謩e達(dá)51%，97.2%，39.8%，表現(xiàn)異常搶眼。

更重要的是，對(duì)于早年確定了省域化戰(zhàn)略，深入河南城市布局的建業(yè)地產(chǎn)而言，千億銷售額中的絕對(duì)比例由河南一省所貢獻(xiàn)，這一成績(jī)殊為不易，建業(yè)也因此成為很多區(qū)域化房企的楷模。

不過(guò)在經(jīng)歷高速增長(zhǎng)后，建業(yè)覺(jué)得應(yīng)該緩一緩了。在2020年1月份建業(yè)集團(tuán)的管理年會(huì)上，胡葆森提出，“鞏固期并不是停滯，而是要沉淀過(guò)去三年超速增長(zhǎng)帶來(lái)的問(wèn)題，將自己的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)調(diào)整得更健康一些，把產(chǎn)品打磨得更完美一些，把服務(wù)體系建設(shè)得更好一些，把組織能力鍛造得更強(qiáng)一些。”

“一個(gè)不比去年低的、有增長(zhǎng)的目標(biāo)”，也成為建業(yè)在鞏固期第一年給自己劃下的底線。盡管2020年新冠疫情中，緊鄰湖北的河南也受到了較大沖擊，但從1月公布的成績(jī)單來(lái)看，建業(yè)守住了一年前給自己劃下的底線。而在其中，中原建業(yè)也成為建業(yè)集團(tuán)在鞏固期第一年得以守住底線的關(guān)鍵。

同樣來(lái)自建業(yè)地產(chǎn)的業(yè)績(jī)公告。盡管在鞏固期內(nèi)同樣放慢了增長(zhǎng)速度，但中原建業(yè)所帶領(lǐng)的輕資產(chǎn)板塊在2020年仍貢獻(xiàn)了343億人民幣的合同銷售額，占到了總銷售額的三分之一，同比增速為16.9%。成為建業(yè)地產(chǎn)重資產(chǎn)業(yè)績(jī)極為重要的補(bǔ)充。

而輕資產(chǎn)在建業(yè)集團(tuán)戰(zhàn)略鞏固期內(nèi)扮演銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)的角色，目前看來(lái)還要持續(xù)下去。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來(lái)看，近兩年來(lái)，全國(guó)商品房銷售金額增速已經(jīng)降至個(gè)位數(shù)。在剛剛過(guò)去的2020年，全國(guó)商品房銷售額173613億元，增長(zhǎng)8.7%。不過(guò)，以代建為主的輕資產(chǎn)市場(chǎng)增速卻高于全國(guó)樓市平均水平。根據(jù)中指研究院發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)代建行業(yè)發(fā)展藍(lán)皮書(shū)》給出測(cè)算，預(yù)計(jì)自2021年至2025年，中國(guó)代建市場(chǎng)新訂約總建筑面積將以23.5%的復(fù)合年增長(zhǎng)率繼續(xù)增長(zhǎng)。到2025年，國(guó)內(nèi)代建市場(chǎng)容量將達(dá)2.2-2.5億平方米，在中性假設(shè)下，代建市場(chǎng)規(guī)模的滲透率將達(dá)到14.9%，代建項(xiàng)目銷售額將超2萬(wàn)億。

建業(yè)給自己定下的戰(zhàn)略鞏固期為三年，到2022年底結(jié)束。而這正是機(jī)構(gòu)所預(yù)測(cè)的代建市場(chǎng)的高速發(fā)展期。作為目前代建市場(chǎng)的領(lǐng)先企業(yè)之一，中原建業(yè)有很大機(jī)會(huì)與行業(yè)同步快速增長(zhǎng)。而選擇在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)讓中原建業(yè)分拆上市，建業(yè)顯然希望代建業(yè)務(wù)的獨(dú)立能得到資本市場(chǎng)的更高估值評(píng)價(jià)。

出省先鋒，業(yè)務(wù)協(xié)同的串聯(lián)者

中原建業(yè)不僅是建業(yè)當(dāng)前增速最快的一個(gè)業(yè)務(wù)板塊。與其他業(yè)務(wù)的協(xié)同效應(yīng)也非常明顯，而獨(dú)立上市之后，協(xié)同效應(yīng)有可能得到進(jìn)一步的強(qiáng)化。

2月6日，建業(yè)集團(tuán)主席胡葆森在鄭州發(fā)文《老胡家書(shū)：擴(kuò)大根據(jù)地，服務(wù)大中原》，表示將“自2021年始，將企業(yè)戰(zhàn)略根據(jù)地的半徑從300公里延長(zhǎng)至500公里，走出河南，走向大中原，服務(wù)大中原。”在堅(jiān)持執(zhí)行了20年的“省域化戰(zhàn)略”，并于2019年實(shí)現(xiàn)全省122個(gè)縣級(jí)以上城市的全覆蓋之后，建業(yè)決定走出河南。而中原建業(yè)的代建板塊，則是建業(yè)出省的先鋒。

招股書(shū)數(shù)據(jù)顯示，截止2020年底，中原建業(yè)已經(jīng)在河南省外在管13個(gè)項(xiàng)目，總面積達(dá)132.2萬(wàn)平米，項(xiàng)目遍布陜西、山西、河北、安徽、新疆及海南六省，已領(lǐng)先一步走出河南。

以輕資產(chǎn)方式走出省外，顯然是一項(xiàng)更為穩(wěn)妥的計(jì)劃。從企業(yè)管理的角度來(lái)講，任何業(yè)務(wù)都存在著管理半徑的問(wèn)題，超出一定范圍后，溝通成本，工作效率，管控能力都會(huì)下降，并直接體現(xiàn)在企業(yè)的盈利能力上。也正因?yàn)檫@原因，過(guò)去20年里，建業(yè)一直堅(jiān)持省域化戰(zhàn)略，聚焦并下沉河南市場(chǎng)，也是出于縮小管理半徑的考慮。但當(dāng)企業(yè)發(fā)展到可以走出去的階段，更為輕盈的代建業(yè)務(wù)先行自然是風(fēng)險(xiǎn)更低，更為穩(wěn)妥的選擇，尤其考慮到建業(yè)當(dāng)前還在階段性提升內(nèi)部管控的戰(zhàn)略鞏固期內(nèi)。

理想的狀況是，輕資產(chǎn)出省后，進(jìn)一步提升建業(yè)品牌在省外的接受度，同時(shí)又起到熟悉市場(chǎng)，熟悉合作伙伴，熟悉區(qū)域資源的偵察兵作用，等到建業(yè)準(zhǔn)備重資產(chǎn)投資時(shí)，也更容易做到知己知彼。輕重資產(chǎn)的業(yè)務(wù)協(xié)同，預(yù)期在“服務(wù)大中原”的新戰(zhàn)略目標(biāo)下更為緊密。

在物業(yè)方面，通過(guò)代建其他中小開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目，建業(yè)也同時(shí)獲得了這些項(xiàng)目未來(lái)物業(yè)管理服務(wù)的獲取優(yōu)勢(shì)。于往績(jī)，中原建業(yè)幾乎所有的項(xiàng)目擁有人均聘請(qǐng)建業(yè)新生活(09983.HK)為其提供物業(yè)管理服務(wù)，理論上，中原建業(yè)未來(lái)的發(fā)展，能有力的幫助建業(yè)新生活獲得更多的管理面積。這些協(xié)同優(yōu)勢(shì)隨著中原建業(yè)的上市，都將更為清晰的展現(xiàn)在投資者面前。

標(biāo)簽： 中原建業(yè) 招股 建業(yè)鞏固期 戰(zhàn)略布局