7月24日至25日,證監(jiān)會召開的2023年系統(tǒng)年中工作座談會提到“抓緊推動消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等新類型公募REITs(不動產(chǎn)投資信托基金)項目落地”。此前,國家發(fā)展改革委召開專題新聞發(fā)布會時介紹,今年以來已對71個項目進(jìn)行了集體研討,其中包括19個民營企業(yè)項目,涉及購物中心、光伏風(fēng)電、大數(shù)據(jù)中心等多種資產(chǎn)類型。
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今年3月份,我國正式將消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs發(fā)行范圍,明確優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項目,保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。7月中旬,商務(wù)部等13個部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)家居消費(fèi)若干措施的通知》提到,支持符合條件的家居賣場等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金。
政策支持下,全國各地消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項目持有企業(yè)發(fā)行REITs熱情明顯提升。據(jù)《證券日報》記者不完全統(tǒng)計,截至7月20日,至少有7家企業(yè)發(fā)布公告稱,籌劃發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs。
例如,7月13日,百聯(lián)股份發(fā)布公告稱,公司作為原始權(quán)益人,擬以項目公司持有的坐落于上海市楊浦區(qū)淞滬路8號的上海又一城購物中心項目作為基礎(chǔ)設(shè)施項目申報發(fā)行公募REITs。同日,天虹股份發(fā)布公告稱,擬以其下屬公司持有的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項目申請試點(diǎn)發(fā)行公募REITs項目。其中,中航基金管理有限公司(以下簡稱“中航基金”)擬作為公募REITs項目基金管理人,將為該項目提供相應(yīng)服務(wù)。
業(yè)內(nèi)人士透露,除上述已發(fā)布公告的企業(yè)外,還有數(shù)家企業(yè)陸續(xù)開展發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的相關(guān)準(zhǔn)備工作。
中航基金董事總經(jīng)理、不動產(chǎn)投資部總經(jīng)理宋鑫對《證券日報》記者表示,對發(fā)行人而言,由于消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項目投資金額高且投資回收周期長,通過將消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項目打包發(fā)行REITs,能引入社會資本,增強(qiáng)持有消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的公司資本實力,擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模,促進(jìn)資金融通?;厥召Y金可用于新項目投資建設(shè),改善消費(fèi)條件,創(chuàng)新消費(fèi)場景,是商業(yè)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的方向。對消費(fèi)行業(yè)而言,發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs能拉動內(nèi)需、擴(kuò)大消費(fèi)行業(yè)規(guī)模。推動消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)投入和運(yùn)營水平提高,引入社會資金加快推進(jìn)國際消費(fèi)中心城市培育建設(shè),積極建設(shè)一批區(qū)域消費(fèi)中心。
“線下消費(fèi)場景對于拉動居民消費(fèi)的作用不言而喻。將消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)納入REITs試點(diǎn)范圍,有助于引入社會資本參與線下消費(fèi)場景投資,通過打造線下消費(fèi)空間增加居民消費(fèi)?!敝行抛C券股份有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明在接受《證券日報》記者采訪時認(rèn)為,對于REITs市場而言,新類型REITs的發(fā)行上市能夠推動市場持續(xù)擴(kuò)容增類,同時豐富投資者可投標(biāo)的。
宋鑫稱:“發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs可謂恰逢其時,首批項目有望加速落地?!?/p>
據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計,截至2022年年末,我國購物中心存量項目達(dá)5685個,體量達(dá)5.03億平方米,潛在盤活空間巨大。
此外,截至2023年7月26日,國內(nèi)還沒有消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市,但以消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施為底層資產(chǎn)的類REITs發(fā)行47只,發(fā)行規(guī)模1044.86億元;CMBS(商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券)127只,發(fā)行規(guī)模2992.78億元。宋鑫認(rèn)為,“消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施作為對我國公募REITs行業(yè)類別的有益補(bǔ)充,具有廣闊的發(fā)展前景?!?/p>
“從海外成熟REITs市場經(jīng)驗來看,消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施與REITs的適配性較高?!泵髅鞣治龇Q,當(dāng)前,我國基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行公募REITs仍是高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求。以優(yōu)質(zhì)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施作為底層資產(chǎn)的REITs,一方面有助于豐富REITs投資者的資產(chǎn)配置選擇,在組合配置中發(fā)揮更大的作用;另一方面,投資者也能通過購入核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),分享到資產(chǎn)增值所帶來的紅利。
談及未來基金管理人在布局消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs時應(yīng)如何發(fā)力,宋鑫建議:“一是優(yōu)選高質(zhì)量、規(guī)模大的底層資產(chǎn),同時考慮其是否具備存續(xù)期內(nèi)擴(kuò)募與資產(chǎn)收購的條件。二是優(yōu)選管理水平高、業(yè)績優(yōu)良的運(yùn)營管理機(jī)構(gòu),同時從制度設(shè)計上充分考慮約束及激勵條件。三是構(gòu)建高效透明的信息披露機(jī)制,提升資產(chǎn)及運(yùn)營透明度?!?
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