蘇州古城保護又有新動作——突破老宅新用的層層“歷史桎梏”，變傳統(tǒng)博物館游覽景點等單一功能利用為產(chǎn)業(yè)、商業(yè)多功能模式活化利用

白皮書讓古建老宅“活起來”

國內(nèi)首個歷史文化名城保護區(qū)18處《古建老宅活化利用白皮書》公開發(fā)布!

農(nóng)歷新年伊始，姑蘇區(qū)就在“新春第一會”上拋出一張“王炸”!這也意味著古城保護的核心難題——“傳承與活化并舉”——到了攻堅克難關(guān)鍵節(jié)點。

從2月18日發(fā)布到昨天，短短一周，蘇州歷史文化名城保護與更新置業(yè)有限公司總經(jīng)理王香治忙得不可開交。在接待客商同時，王香治心里一直惦記著一份遞交到國家文物局的方案——依托省級文保單位暢園，古城廟堂巷22號老宅連點成片，試點打造古城首個高端園林精品酒店的活化利用案例。圍繞這一案例的文保修復(fù)方案“過五關(guān)斬六將”已被送往國家文物局，一旦獲得批復(fù)，投資方即可進行下一階段工作。

將廟堂巷暢園定位為姑蘇會客廳，富郎中巷吳宅由蘇州基金使用，南石子街潘宅由蘇州文旅集團打造花間堂探花府……事實上，蘇州已經(jīng)積累了不少古建古宅活化利用的成功經(jīng)驗。去年底，蘇州被列入首批國家文物保護利用示范區(qū)創(chuàng)建名單，在王香治看來，姑蘇區(qū)18處古建老宅活化利用白皮書的發(fā)布，標(biāo)志著作為國內(nèi)首個國家歷史文化名城保護區(qū)的蘇州古城，邁進探索古宅活化利用的“深水區(qū)”：從博物館、展覽景點等單一零星功能利用向產(chǎn)業(yè)、商業(yè)等多功能利用模式邁進;由原來單純載體拍租的“筑巢引鳳”利用模式向靠前謀劃，與市場需求共同尋找突破口的“供給側(cè)改革”模式遞進。蘇州古城18處古建老宅活化利用白皮書的發(fā)布，開啟了蘇州古宅活化利用由點到面“先行先試”的全新探索。

從“探花書房”看“功能多元化”

沿著幽靜的平江路南石子街一路而行，“探花書房”溫暖的燈光，總是會讓人們放慢腳步。走進其中，雕花隔窗下，各類和蘇州有關(guān)的書籍?dāng)[滿書架，書香飄散在宅院的每一處角落。“探花書房”的選址很特別，是潘祖蔭故居修復(fù)后的三期工程。“傳承貴潘家族文脈，把這個極具文化內(nèi)涵的歷史遺存地標(biāo)，打造成‘平江路的人文心臟’，堅守吳地傳統(tǒng)文化陣地。這是我們的目標(biāo)，也是我們的初心。”蘇州文旅集團古城投建公司副總經(jīng)理邢強這樣說。在他看來，這樣一座有著300多年歷史的古宅，本身就是歷史文化的深度積淀，將其活化利用，設(shè)計成一處既能體現(xiàn)傳統(tǒng)文脈傳承，又倡導(dǎo)現(xiàn)代閱讀生活方式的綜合性文化復(fù)合空間，“最合適不過”。

古城姑蘇，處處珠璣。據(jù)統(tǒng)計，在姑蘇區(qū)，由區(qū)屬國企管理的古建老宅院落共計149處。這些大大小小的古建老宅院落，大多集中在平江、道前、桃花塢等歷史文化片區(qū)，還有一些散布在虎丘街道、金閶街道和雙塔街道轄區(qū)。古建老宅是歷史與文化的饋贈。如何在保護修繕的同時，做好對古建老宅的開發(fā)利用，傳承與活化并舉，是古城保護與發(fā)展的重要課題。2019年起，姑蘇區(qū)古城保護委員會牽頭，對全區(qū)范圍內(nèi)18類保護對象展開了全面普查。出臺了《姑蘇區(qū)關(guān)于進一步加強不可移動文物保護和管理的實施意見》，制定了《姑蘇區(qū)文物古建安全專項整治三年行動實施方案》，深入挖掘蘊含在古建筑中的歷史遺存和文化底蘊，不斷探索古建老宅的活化利用。

“對于古建老宅的開發(fā)利用，姑蘇區(qū)一直在積極探索。”王香治一直從事古建老宅的修繕整治工作。在過去幾年中，姑蘇區(qū)形成了不少古建老宅活化利用的成功案例，如廟堂巷暢園定位打造為姑蘇會客廳，東楊安浜玉涵堂成為山塘街旅游的重要節(jié)點，南石子街潘宅由蘇州文旅集團打造成花間堂酒店和文旅會客廳·探花書房。這些古建老宅的活化利用，大部分以公益性、展覽展示功能為主。

牛年新春，在姑蘇區(qū)召開的“新春第一會”上，《古建老宅活化利用白皮書》正式發(fā)布，重點推出了18處區(qū)屬國企管理的古建老宅院落，招引優(yōu)秀企業(yè)總部、商業(yè)辦公業(yè)態(tài)入駐。“古建老宅是活的文物、活的載體。對于蘇州這個至今仍然承載著生活功能的古城來說，古建老宅的活化利用應(yīng)該彰顯出的是‘功能多元化’。”王香治說，從白皮書公布的18處古建老宅的活化利用功能定位來看，主要包括產(chǎn)業(yè)類、居住類、公益類、商業(yè)類等四種功能定位，“和以往相對單一的以公益類為主的模式相比，此次18處古建老宅的活化利用，突出了產(chǎn)業(yè)類和商業(yè)類，使用功能更加多元化。”

從“32號街坊”看“需求側(cè)管理”

“養(yǎng)在深閨人未識”實乃憾事，但要讓這些深閨“瑰寶”亮相臺前并非易事。

唐文杰是蘇州歷史文化名城保護與更新置業(yè)有限公司招商運營部副經(jīng)理，多年和老宅修繕與開發(fā)打交道，讓他對老宅的活化利用有著比一般人更深切的感受。厚重的歷史文化固然能為老宅價值賦能，但同樣也是一種桎梏，讓老宅利用比一般的商業(yè)載體更加艱難。用地性質(zhì)、消防安全、環(huán)保屬性、衛(wèi)生許可、老宅產(chǎn)權(quán)歸屬、停車條件、配套功能等方面，都存在著傳統(tǒng)建筑與現(xiàn)代城市管理規(guī)范之間的碰撞，老宅居住性質(zhì)與活化利用產(chǎn)業(yè)形態(tài)之間的沖突，這一道道門坎都是古宅活化利用過程中的“攔路虎”。正因為如此，以前單純以保護為出發(fā)點的“筑巢引鳳”招商模式，把老宅按照保護要求修繕好了，再交付到市場上，往往是“一廂情愿”，能被市場接受并得以多元化利用的成功案例仍不多見。

強化頂層設(shè)計，以人為本實施活化保護。老宅騰空后，招商前置，確定意向客戶后，在堅持規(guī)范修繕前提下，結(jié)合使用者的功能需求，共同探索活化利用的市場路徑。這一全新模式率先在廟堂巷22號高端園林精品酒店項目上試水。

姑蘇古城32號街坊是古宅活化利用的主要“試驗田”之一，西至學(xué)士街，東至養(yǎng)育巷，南至道前街，北至干將西路，總面積23.24公頃。區(qū)域內(nèi)有眾多文保單位、控保建筑、名人故居和傳統(tǒng)風(fēng)貌民居。街坊內(nèi)以居住為主，完好保存著姑蘇人家的生活氣息，是典型的江南韻味區(qū)域。精品酒店項目便在32號街坊里的廟堂巷22號。由于緊鄰江蘇省文保單位暢園，項目開發(fā)后，人流量增加帶來的環(huán)境壓力以及周邊配套設(shè)施的增設(shè)等可能會對文保單位產(chǎn)生影響，因此，妥善處理好文物保護及對其周邊載體文化價值的開發(fā)利用，是活化利用中重點研究的課題。

“如果在老宅保護修繕方案設(shè)計之初，相關(guān)部門提早介入，就可以避免很多人財物的浪費。”王香治十分坦率地告訴記者，如果修繕方案達(dá)不到使用者需求，便會造成重復(fù)投資、效率降低、時間精力的浪費等不良后果。對招商前置，確定意向客戶，在堅持規(guī)范修繕的前提下，結(jié)合使用者的功能需求，以需求為方案設(shè)計導(dǎo)向，才能做好“需求側(cè)管理”這篇大文章。

最終，廟堂巷22號精品酒店項目，定位為向30歲至50歲人群提供休閑度假的分散型高端園林精品主題套房酒店。據(jù)悉，該項目是市、區(qū)國企整合古建老宅資源合力打造的首個精品酒店項目，也是32號街坊保護與更新項目中，老宅活化利用的首個落地項目。

從“曹滄洲祠”看“文化附加值”

曹滄洲祠位于瓣蓮巷4號，占地面積約420平方米。該建筑始建于清末民初，為紀(jì)念名醫(yī)曹滄洲所建，磚雕門樓上刻有“儉以養(yǎng)德”“厚德載福”八字。去年9月，曹滄洲祠通過市文保所組織的修繕竣工預(yù)驗收。據(jù)悉，在保護修繕的同時，姑蘇區(qū)將根據(jù)曹滄洲祠的歷史文化屬性，以古建遺珍為載體，聚合藥材、藥理、制藥、問診等中醫(yī)要素，對其與鄰側(cè)瓣蓮巷6號進行整體規(guī)劃，打造為集醫(yī)理展示、非遺體驗、門診坐堂為一體的中醫(yī)主題文化館。

曹滄洲祠項目甫一推出，就引來了多家企業(yè)的關(guān)注。“曹滄洲祠本身就是一個自帶流量的IP。”蘇州雷允上國藥連鎖總店有限公司總經(jīng)理葉亮亮對該項目十分看好。他認(rèn)為，御醫(yī)曹滄洲是吳門醫(yī)派的代表人物。曹滄洲祠本身有著深厚的傳統(tǒng)中醫(yī)中藥的歷史文化內(nèi)涵。作為吳門醫(yī)派的老字號企業(yè)，雷允上一直致力于對傳統(tǒng)中醫(yī)藥文化的傳承和發(fā)展，“古建老宅的歷史內(nèi)涵將為企業(yè)未來發(fā)展賦能，進一步提升企業(yè)文化附加值，取得企業(yè)成長壯大和古建老宅活化利用融合發(fā)展的雙贏。”

“18處古建老宅活化利用項目的亮相，在更大范圍內(nèi)推進了古城保護工作?；罨庙椖康臄U大放量，將形成更好的、多元化的市場主體，對古城保護起到積極作用。這是姑蘇區(qū)在古城保護工作中的一次進步。”蘇州科技大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院院長夏健對于《古建老宅活化利用白皮書》的發(fā)布給予了高度關(guān)注。他認(rèn)為，白皮書的發(fā)布，開啟了古城保護從單個載體試點探索轉(zhuǎn)向大規(guī)模古建老宅活化利用，從單純的保護邁向在活化利用中實現(xiàn)保護的新階段。同時，古建老宅活化利用的業(yè)態(tài)功能更加廣泛，有利于更好地挖掘不同古建老宅各自的特點，最大限度發(fā)揮其活力。此外，活化利用的方式更加多樣化，既有已修繕后再利用的，也有確定利用業(yè)態(tài)后再修繕的，這樣的模式可以吸納各種不同的社會資金投入，也減少了部分二次改造施工造成的人財物的浪費。

編輯手記

從商業(yè)險到白皮書

蘇州對于古建老宅的保護，亮點不斷。

去年6月，住建部門推出了首批直管公房文保建筑居住房保險。直管公房中有不少用于居住的文保建筑，為破解古建筑保護與租戶居住功能安全之間的矛盾，姑蘇區(qū)39處文保建筑居住房通過政府采購試水投保商業(yè)險。文保建筑維修成本較高，一平方米就需要四五千元，由承租人承擔(dān)不太現(xiàn)實，購買商業(yè)保險為房屋安全多加了一重保障。直管公房文保建筑居住房投保商業(yè)保險以政府采購的形式進行，保險范圍為建筑物本身，一旦文保建筑因不可抗力或火災(zāi)出現(xiàn)損壞、倒塌等情況，將由保險公司進行理賠，賠償金可用于房屋維修。首批試水買保險的39處文保建筑居住房，涉及公房居民1000多戶，公房建筑面積5萬多平方米。據(jù)了解，保費按照房屋建筑面積計算，每平方米保費約為9元。

對古建老宅而言，如果說商業(yè)險側(cè)重于保護，姑蘇區(qū)最近發(fā)布的白皮書則更側(cè)重于活化利用。對一座古建老宅而言，活化利用，應(yīng)該是最好的保護。我們期待姑蘇區(qū)在古城保護上多出類似的“金創(chuàng)意”。我們也期待，在古建老宅的活化利用上，姑蘇區(qū)改革創(chuàng)新的步子再大一些，出現(xiàn)更多的政策突破，包括土地、建設(shè)管理、不動產(chǎn)權(quán)證等方面。(選題策劃 徐詞 高巖 稿件執(zhí)行 沈紅娣 胡毓菁)