為嚴(yán)控地產(chǎn)投機(jī)行為，前海管理局可對(duì)未按規(guī)履行開(kāi)發(fā)建設(shè)、發(fā)展產(chǎn)業(yè)責(zé)任，存在囤地、炒地等行為的開(kāi)發(fā)商，收回土地使用權(quán)。4月16日，最新一期深圳市政府公報(bào)發(fā)布了《深圳市前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓若干規(guī)定》(下稱《若干規(guī)定》)。

對(duì)港企用地以掛牌方式出讓

根據(jù)《若干規(guī)定》，工業(yè)(含倉(cāng)儲(chǔ)用地、物流用地)、商業(yè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地，非財(cái)政投資的文化、教育、體育、衛(wèi)生等用地，以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，均將以招拍掛方式出讓。前海管理局將對(duì)前海土地招拍掛出讓實(shí)行集中統(tǒng)一管理，包括編制前海近期建設(shè)和土地利用計(jì)劃、土地招拍掛出讓年度計(jì)劃，明確土地供應(yīng)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局及時(shí)序等。

其中，金融、現(xiàn)代物流、信息服務(wù)、科技創(chuàng)新、科技服務(wù)和其他專(zhuān)業(yè)服務(wù)等產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地(下稱“產(chǎn)業(yè)用地”)、專(zhuān)門(mén)面向香港企業(yè)出讓的用地(下稱“港企用地”)、其他設(shè)定產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求的用地，以及非財(cái)政投資的設(shè)定公益性或準(zhǔn)公益性要求的用地，可以以掛牌方式出讓。而不設(shè)定產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求的用地則將優(yōu)先以招標(biāo)、拍賣(mài)等方式出讓。

產(chǎn)業(yè)用地和港企用地，辦公限全部自持，自持期限不少于項(xiàng)目用地竣工之日起10年，自持期滿限整層、整棟或整體轉(zhuǎn)讓。其他不設(shè)定產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求的用地則可根據(jù)區(qū)位、規(guī)模、功能、結(jié)構(gòu)等情況，設(shè)定建成后的辦公、商業(yè)，限整棟轉(zhuǎn)讓、限整層轉(zhuǎn)讓、限最小轉(zhuǎn)讓建筑面積不得少于500平方米等。

此外，廠房、辦公的租售對(duì)象僅限注冊(cè)地與經(jīng)營(yíng)地在前海的法人或非法人組織。

整體整棟整層轉(zhuǎn)讓可打折

為鼓勵(lì)企業(yè)扎根前海，增強(qiáng)投資信心，《若干規(guī)定》進(jìn)一步加大了對(duì)產(chǎn)權(quán)限制的優(yōu)惠力度，提出辦公最小轉(zhuǎn)讓建筑面積不得少于500平方米，其中限整體(指包括2棟及以上符合整棟規(guī)定的集中連片建筑物集合)轉(zhuǎn)讓、整棟(指建筑面積≥3萬(wàn)平方米獨(dú)棟建筑物)轉(zhuǎn)讓、整層轉(zhuǎn)讓以及全年期自持的，在《深圳市地價(jià)測(cè)算規(guī)則》測(cè)算基礎(chǔ)上，按一定系數(shù)進(jìn)行地價(jià)調(diào)整，具體為：

辦公限整體轉(zhuǎn)讓的，按0.7倍計(jì)收。辦公限整棟轉(zhuǎn)讓的，整棟建筑面積大于等于3萬(wàn)且小于6萬(wàn)平方米的，按0.8倍計(jì)收;整棟建筑面積大于等于6萬(wàn)平方米且小于9萬(wàn)平方米的，按0.75倍計(jì)收;整棟建筑面積大于等于9萬(wàn)平方米的，按0.7倍計(jì)收。辦公限整層轉(zhuǎn)讓的，按0.9倍計(jì)收。

不限自持年限的商業(yè)，限整層轉(zhuǎn)讓的，按0.9倍計(jì)收;限整體轉(zhuǎn)讓的，按0.7倍計(jì)收;其中地上地下商業(yè)面積之和大于等于8000平方米的，地上商業(yè)、地下商業(yè)可分別限整體轉(zhuǎn)讓。

辦公、商業(yè)限全年期自持的，按0.5倍計(jì)收。

建立產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備庫(kù)及遴選機(jī)制

《若干規(guī)定》還要求，前海管理局應(yīng)建立產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備庫(kù)及產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目遴選機(jī)制，鼓勵(lì)符合條件的總部和產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)產(chǎn)業(yè)用地。

為防止地產(chǎn)投機(jī)行為，前海管理局還將建立健全監(jiān)控監(jiān)管機(jī)制，嚴(yán)控土地分宗和分宗后的土地分別注入不同項(xiàng)目公司，土地使用權(quán)人也不得擅自變更土地出讓條件。對(duì)被清退的經(jīng)營(yíng)狀況較差企業(yè)或項(xiàng)目，以及轉(zhuǎn)讓方擬轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)用房，該局都可在同等條件下優(yōu)先回購(gòu)。

據(jù)悉，《若干規(guī)定》即日起施行，有效期5年。

■相關(guān)

前海出讓一居住用地，建成后

限售最高均價(jià)

每平方米10.71萬(wàn)元

在《前海土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓若干規(guī)定》公布的同時(shí)，4月16日，深圳市前海管理局公開(kāi)出讓區(qū)內(nèi)一宗土地使用年限為70年的居住用地。但出讓條件是“限地價(jià)、限銷(xiāo)售均價(jià)”，項(xiàng)目建成后入市銷(xiāo)售的最高均價(jià)為107100元/平方米。

此次前海委托深圳市土地房產(chǎn)交易中心以掛牌方式公開(kāi)出讓的地塊，是位于前灣片區(qū)十開(kāi)發(fā)單元03街坊的T102-0346號(hào)宗地，土地面積31745.07平方米，總建筑面積183600平方米，掛牌起始價(jià)799800萬(wàn)元(人民幣，下同)。土地用途則與以往多是商業(yè)用地不同，此次是鮮見(jiàn)的“二類(lèi)居住用地”。

進(jìn)而該宗地的出讓條件也采用“雙限雙競(jìng)”的辦法。所謂“雙限”即“限地價(jià)、限普通商品房銷(xiāo)售均價(jià)”，其最高限制地價(jià)為1159710萬(wàn)元，項(xiàng)目建成后，普通商品住房入市最高均價(jià)為107100元/平方米(毛坯價(jià)，不含裝修)，要求競(jìng)得人必須嚴(yán)格按限定的銷(xiāo)售均價(jià)進(jìn)行銷(xiāo)售。

“雙競(jìng)”則是“競(jìng)地價(jià)、競(jìng)無(wú)償移交市前海管理局只租不售的人才住房面積”，即競(jìng)價(jià)過(guò)程中，競(jìng)買(mǎi)人最高報(bào)價(jià)未超過(guò)最高限制地價(jià)時(shí)，按價(jià)高者得的原則確定競(jìng)得人和成交價(jià);當(dāng)競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)達(dá)到最高限制地價(jià)時(shí)，有意繼續(xù)競(jìng)買(mǎi)的，則由競(jìng)地價(jià)轉(zhuǎn)為競(jìng)無(wú)償移交的只租不售人才住房面積，住宅總建筑面積不變，按報(bào)出無(wú)償移交的只租不售人才住房面積最多者得的原則確定競(jìng)得人。

該局表示，該宗地將建設(shè)普通商品住房，并配建只租不售的人才住房，且人才住房初始配建面積不少于16460平方米(具體以成交結(jié)果為準(zhǔn))。可銷(xiāo)售的住宅套內(nèi)建筑面積90平方米以下的普通住房建筑面積、套數(shù)占比均不可低于銷(xiāo)售商品住房總建筑面積和總套數(shù)的70%。

在產(chǎn)權(quán)分配上，普通商品房產(chǎn)權(quán)歸競(jìng)得人，取得套房不動(dòng)產(chǎn)證之日起3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓;社區(qū)菜市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)也歸競(jìng)得人所有，限整體轉(zhuǎn)讓。而社區(qū)健康服務(wù)中心、社區(qū)老人日間照料中心、社區(qū)警務(wù)室產(chǎn)權(quán)歸政府，文化活動(dòng)室、幼兒園(需獨(dú)立占地)和只租不售的人才住房產(chǎn)權(quán)歸市前海管理局，均由競(jìng)得人出資建設(shè)，建成后無(wú)償并無(wú)條件移交。

據(jù)悉，中國(guó)境內(nèi)注冊(cè)的法人企業(yè)均可獨(dú)立或聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)該宗地。出讓公告期至2020年5月5日止，掛牌期自2020年5月6日起至2020年5月15日15時(shí)止。(記者 張瑋)