21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者唐韶葵上海報(bào)道2023年1月4日，南京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《1—11月全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況分析》顯示，2022年11月份，南京市經(jīng)濟(jì)頂住多重壓力，增速雖有回落，但總體趨勢(shì)較為穩(wěn)健，展現(xiàn)出較強(qiáng)韌性。

南京市統(tǒng)計(jì)局通過數(shù)據(jù)呈現(xiàn)了建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)在2022年前三季度的狀況，并提出了助推行業(yè)發(fā)展的建議。

從數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與建筑業(yè)發(fā)展唇齒相依，2022年承受調(diào)控壓力，行業(yè)發(fā)展短板也有所暴露。《1-3季度南京建筑業(yè)運(yùn)行情況簡(jiǎn)析》指出，今年前三季度，受疫情多點(diǎn)散發(fā)的不確定性，房地產(chǎn)市場(chǎng)由盛轉(zhuǎn)衰，建筑材料價(jià)格波動(dòng)等諸多不利因素影響，南京建筑業(yè)企業(yè)迎難而上，建筑業(yè)發(fā)展總體保持穩(wěn)中有進(jìn)態(tài)勢(shì)，但建筑業(yè)發(fā)展存在的一些問題仍需關(guān)注。

(資料圖片僅供參考)

或許是受到深度調(diào)控的影響，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)南京市場(chǎng)預(yù)期較為保守，項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度有所放緩。截至2022年三季度，南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資共計(jì)完成2201.95億元，同比增長(zhǎng)0.9%，是全省唯一保持增長(zhǎng)的城市，增幅較上半年提高0.4個(gè)百分點(diǎn)，高于全省平均水平7.8個(gè)百分點(diǎn)。

從土拍情況來看，2022年南京三批次集中土拍已落幕，除延期出讓的地塊外，三次土拍成交率逐步上升，從第一次土拍的68.0%、第二次土拍的95.0%，第三次土拍成交率穩(wěn)步上升至96.9%。南京市統(tǒng)計(jì)局認(rèn)為土拍市場(chǎng)信心逐漸恢復(fù)，這為今后一階段房地產(chǎn)投資保持穩(wěn)定增長(zhǎng)提供有力支撐。

市場(chǎng)需求端的萎縮也很明顯。截至三季度，南京市全市商品房銷售面積702.14萬平方米，同比下降37.4%，降幅較上半年收窄3.1個(gè)百分點(diǎn)。

回顧過去一年，總部位于南京的上市民營房企在這一場(chǎng)行業(yè)深度調(diào)整中也經(jīng)歷了一番震蕩，不得不進(jìn)入投資收縮周期。

弘陽地產(chǎn)（01996.HK）于2022年7月將上?？偛哭k公室退租，從南京、上海雙總部退回南京總部模式；9月30日，該公司宣布一筆旗下3.5億美元債將于2022年10月到期應(yīng)付本息面臨逾期。另一家深耕南京本土市場(chǎng)的銀城國際（01902.HK）也在2022年9月完成1.1億美元債交換要約。朗詩綠色管理（00106.HK）同樣進(jìn)入了債務(wù)管理周期，后又以1.02億元出售上海朗松實(shí)業(yè)100%股權(quán)。

南京市統(tǒng)計(jì)局在統(tǒng)計(jì)信息里指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在的問題包括：房地產(chǎn)民間投資占比下降，開發(fā)企業(yè)資金日益趨緊，市區(qū)十二個(gè)板塊發(fā)展參差不齊，施工面積、新開工面積、竣工面積大幅下降等等。

針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)與建筑行業(yè)出現(xiàn)的投資下行趨勢(shì)，南京市統(tǒng)計(jì)局從加大政府支持力度、營造良好營商環(huán)境、推進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)等多方面提出了相關(guān)建議。比如加大在企業(yè)創(chuàng)新、解決就業(yè)等方面的資金獎(jiǎng)勵(lì)、稅費(fèi)減免、社保扶持等政策優(yōu)惠力度，通過完善信用評(píng)估、抵押擔(dān)保等平臺(tái)，幫助資信優(yōu)良企業(yè)獲取銀行貸款優(yōu)惠，帶動(dòng)更多企業(yè)重視自身信用，從而獲取更多銀行貸款支持，逐步解決企業(yè)資金緊張困難。

南京市統(tǒng)計(jì)局對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的建議，重點(diǎn)落在優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，推進(jìn)“保交樓”工作；緩解民營房企資金壓力，提振投資信心；豐富供給形式，拓寬購房主體范圍；實(shí)施差異化調(diào)控，刺激購房需求等方面。

事實(shí)上，進(jìn)入調(diào)整周期，房企的重心也開始轉(zhuǎn)向“保交付”。1月5日，據(jù)弘陽地產(chǎn)披露，2022年該公司交付近60個(gè)項(xiàng)目、約4萬套新房。

相比去年同期的銷售額，大部分民企進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)周期。2022年1–11月，弘陽地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)累計(jì)合約銷售金額為人民幣340.25億元，相比去年同期790.9億元跌超50%。銀城國際同樣面臨銷售規(guī)模萎縮超50%的局面，今年前11月該公司銷售額116.75億元，而在去年同期這一數(shù)據(jù)為241.62億元。分析人士指出，融資渠道與銷售回款的雙雙下行，對(duì)房企自身“體力修復(fù)”與投資信心的恢復(fù)也會(huì)形成阻力。

從統(tǒng)計(jì)信息披露的內(nèi)容來看，南京市統(tǒng)計(jì)局對(duì)緩解民營房企資金壓力也提出了具體建議：比如積極探索新的融資渠道，鼓勵(lì)民營房企采用增信模式發(fā)債融資，改善以銀行貸款為單一融資渠道產(chǎn)生的資金壓力，毋庸置疑，這對(duì)解決民企融資困局，激發(fā)民營房企參與土拍及再投資的信心，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期正向發(fā)展有積極作用。

附南京市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)信息：

前三季度南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析

自開年以來，受疫情多點(diǎn)散發(fā)、企業(yè)資金壓力增大、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期不足等多重因素疊加影響，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)低位運(yùn)行態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速小幅震蕩，房企資金壓力仍在攀升，施工、新開工以及竣工面積大幅下跌，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖跡象微弱，仍需進(jìn)一步釋放有效需求，穩(wěn)定市場(chǎng)信心，出臺(tái)積極的暖市政策，激發(fā)不同群體的購房需求。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況

（一）開發(fā)投資增速穩(wěn)定增長(zhǎng)

截至三季度，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資共計(jì)完成2201.95億元，同比增長(zhǎng)0.9%，是全省唯一保持增長(zhǎng)的城市，增幅較上半年提高0.4個(gè)百分點(diǎn)，高于全省平均水平7.8個(gè)百分點(diǎn)。從土拍情況來看，本年三批次集中土拍已正式落幕，除延期出讓的地塊外，三次土拍成交率逐步上升，從第一次土拍的68.0%、第二次土拍的95.0%，第三次土拍成交率穩(wěn)步上升至96.9%，表明我市土拍信心逐漸恢復(fù)。土拍市場(chǎng)趨于回暖態(tài)勢(shì)，也為今后一階段房地產(chǎn)投資保持穩(wěn)定增長(zhǎng)提供有力支撐。

（二）商品房銷售面積增速小幅回落

截至三季度，全市商品房銷售面積702.14萬平方米，同比下降37.4%，降幅較上半年收窄3.1個(gè)百分點(diǎn)。從工程用途來看，住宅銷售面積599.36萬平方米，同比下降42.2%，降幅較上半年收窄2.6個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓銷售面積43.9萬平方米，同比增長(zhǎng)30.5%，增幅較上半年提高5.8個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積36.42萬平方米，同比增長(zhǎng)22.8%，增幅較上半年回落25.9個(gè)百分點(diǎn)。

（三）大面積改善戶型更受供需雙方青睞

本市住宅銷售結(jié)構(gòu)差距擴(kuò)大，商品房住宅中，僅144平方米以上戶型規(guī)劃建筑套數(shù)實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)3.9%，銷售面積占比最小，占住宅銷售面積的比重為13.0%；90-144平方米住宅銷售面積降幅最小、占比最大，同比下降37.0%，占住宅銷售面積的比重為70.9%，規(guī)劃建筑套數(shù)同比下降6.6%；90平方米以下的小戶型銷售面積降幅最大，同比下降56.2%，規(guī)劃建筑套數(shù)降幅也最大，同比下降10.2%。

以上種種跡象均表明，我市住宅供需市場(chǎng)正在進(jìn)一步分化，一方面是由于新建小戶型住宅供應(yīng)量、銷售量雙雙減少，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更加傾向于開發(fā)較大面積戶型的住宅；另一方面是由于貸款、置換手續(xù)繁瑣等原因，導(dǎo)致購房者傾向于選擇一步到位的購房方式；除此之外，隨著三胎政策的放開、資本的積累和經(jīng)濟(jì)生活水平的改善，家庭對(duì)大戶型的需求量越來越大。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在的問題

（一）房地產(chǎn)民間投資占比下降

房地產(chǎn)民間投資一直是房地產(chǎn)開發(fā)投資和固定資產(chǎn)民間投資的重要支撐，往年占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重約為6成，占全部民間投資比約為7成。但今年以來，民營房企頻頻爆雷，越來越多購房者開始擔(dān)心民營房企按時(shí)交付項(xiàng)目和保質(zhì)保量的能力，民營房企市場(chǎng)占有率明顯下降，國有與民營房企表現(xiàn)差距擴(kuò)大，民營的競(jìng)爭(zhēng)力、生存力減弱，加劇了民營房企的銷售和融資壓力，民營房企再投資能力和意愿不斷減弱。

前三季度，全市房地產(chǎn)民間投資增速一直處于水下，共計(jì)完成1257.35億元，同比下降8.7%，降幅較一季度、二季度分別擴(kuò)大7.8、5.8個(gè)百分點(diǎn)，占全部民間投資的比重由年初的69.5%下降至64.0%。同時(shí)房地產(chǎn)民間投資的大幅下降，也導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資增速一直處于低位運(yùn)行，本年房地產(chǎn)民間投資下拉房地產(chǎn)開發(fā)投資5.5個(gè)百分點(diǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資占全部投資比重由年初的51.2%下降至48.8%，為本年最低點(diǎn)。

（二）開發(fā)企業(yè)資金日益趨緊

從房地產(chǎn)開發(fā)資金方面來看，房地產(chǎn)企業(yè)本年實(shí)際到位資金降幅仍未有明顯收窄趨勢(shì)，企業(yè)資金壓力問題較為凸顯。截至三季度，全市本年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金2733.27億元，同比下降27.2%。

從資金來源來看，僅個(gè)人按揭貸款實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，完成628.45億元，同比增長(zhǎng)19.6%，占本年到位資金的比重為23%；國內(nèi)貸款446.68億元，同比下降30.7%；自籌資金636.16億元，同比下降29.5%；定金及預(yù)收款937.21億元，同比下降41.3%。

（三）十二個(gè)板塊發(fā)展參差不齊

前三季度，我市有6個(gè)板塊房地產(chǎn)開發(fā)投資保持正增長(zhǎng)，其中，秦淮區(qū)、雨花臺(tái)區(qū)、玄武區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比超過20%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速最高與最低的區(qū)相差68.5個(gè)百分點(diǎn)，與此同時(shí)，建鄴區(qū)、玄武區(qū)、浦口區(qū)需重點(diǎn)關(guān)注土地購置費(fèi)占比過高的問題。

商品房銷售面積僅秦淮區(qū)、雨花臺(tái)區(qū)實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，當(dāng)月增量超過10萬平方米的板塊有秦淮區(qū)、溧水區(qū)、江寧區(qū)，占全市當(dāng)月增量的47.4%，商品房銷售面積增速最高與最低的板塊相差超過80個(gè)百分點(diǎn)。

（四）施工面積、新開工面積、竣工面積大幅下降

截至三季度，全市商品房施工面積7525.99萬平方米，同比下降7.6%，降幅較上半年擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn)，其中，住宅施工面積4704.1萬平方米，同比下降7.3%。

全市商品房新開工面積994.45萬平方米，同比下降32.8%，降幅較上半年擴(kuò)大3個(gè)百分點(diǎn)，其中，住宅新開工面積656.76萬平方米，同比下降31.9%。

全市商品房竣工面積326.83萬平方米，同比下降40.1%，降幅雖較上半年收窄2.3個(gè)百分點(diǎn)，但大幅下降的局面尚未改變，其中，住宅竣工面積176.28萬平方米，同比下降28.9%。

施工面積、新開工面積和竣工面積增速的下降，一定程度上反映了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期較為保守，項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度有所放緩。

三、建議

（一）優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，推進(jìn)“保交樓”工作

針對(duì)土地購置費(fèi)占比較高、有效投資不足的情況，建議從以下兩個(gè)方面推動(dòng)項(xiàng)目提效增速，形成更多投資實(shí)物量。一方面，完善項(xiàng)目服務(wù)機(jī)制，優(yōu)化辦事流程，盡量一次性解決項(xiàng)目前期手續(xù)辦理中出現(xiàn)的問題，加快項(xiàng)目施工許可手續(xù)等文件的辦理速度，推動(dòng)項(xiàng)目盡早開工入庫。另一方面，全面排查全市房地產(chǎn)在庫樓盤，及時(shí)掌握項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，重點(diǎn)關(guān)注停工和緩建項(xiàng)目，加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度指導(dǎo)和督促工作，主動(dòng)收集項(xiàng)目建設(shè)過程中出現(xiàn)的困難和問題，建立問題分類處置機(jī)制，提高解決問題的效率，對(duì)待不能立即辦結(jié)的問題實(shí)時(shí)跟蹤，對(duì)存在“保交樓”風(fēng)險(xiǎn)的樓盤，相關(guān)部門提前介入，配合銀行落實(shí)預(yù)售資金監(jiān)管等措施，及時(shí)化解風(fēng)險(xiǎn)，助力項(xiàng)目推進(jìn)工作的展開，爭(zhēng)取早日形成更多有效投資，進(jìn)一步優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)。

（二）緩解民營房企資金壓力，提振投資信心

加大對(duì)民營房企的金融支持力度，如發(fā)行針對(duì)民營房企的專項(xiàng)借款或紓困基金；健全企業(yè)信用擔(dān)保體系，積極探索新的融資渠道，鼓勵(lì)民營房企采用增信模式發(fā)債融資，改善以銀行貸款為單一融資渠道產(chǎn)生的資金壓力，著力解決民營房企融資難、融資成本高的難點(diǎn)問題，緩解民營房企資金壓力，激發(fā)民營房企參與土拍及再投資的信心，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期正向發(fā)展。

（三）豐富供給形式，拓寬購房主體范圍

豐富供給形式和保障渠道，滿足各類購房者的合理住房需求，采取商品房、共有產(chǎn)權(quán)房、租賃房等多種方式為剛需人群提供多品類的住宅、公寓供給形式；推出適合改善型人群的高品質(zhì)住宅，如大平層科技住宅、低密度花園洋房等，滿足改善型住房市場(chǎng)日益增長(zhǎng)的需求。同時(shí)，整合商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓存量資源，完善配套軟硬件設(shè)施，激發(fā)非住宅類商品房銷售市場(chǎng)活力，并積極擴(kuò)大購房主體范圍，鼓勵(lì)地方政府、國有企業(yè)等購買社會(huì)存量房作為保障安置房源、租賃儲(chǔ)備房源或人才房?jī)?chǔ)備資源，加快市場(chǎng)去庫存步伐，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

（四）實(shí)施差異化調(diào)控，刺激購房需求

針對(duì)當(dāng)前銷售面積、民間投資、本年到位資金等指標(biāo)均呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)的情況，建議實(shí)施差異化調(diào)控政策，優(yōu)化人才購房政策，如調(diào)整人才房補(bǔ)貼方式等，放寬房票安置政策的限制條件，進(jìn)一步推廣“帶押過戶”模式，縮短房屋賣出、買入手續(xù)辦理時(shí)長(zhǎng)，提高房屋交易效率的政策，激發(fā)剛需、改善人群的購房需求。

標(biāo)簽： 民營房企 民間投資 房地產(chǎn)開發(fā)