96個樓棟，1.1萬戶居民，總人口近5萬，這是上海內(nèi)環(huán)最大的小區(qū)中遠兩灣城。因為起訴“前任”物業(yè)獲勝，它再一次成為焦點。

判決書判決部分內(nèi)容受訪者供圖

【資料圖】

上海市普陀區(qū)人民法院（以下簡稱“普陀區(qū)法院”）1月31日作出的一審判決顯示，該案原告為小區(qū)第三屆業(yè)主委員會（以下簡稱“第三屆業(yè)委會”），被告為上海中遠物業(yè)管理發(fā)展有限公司（以下簡稱“中遠物業(yè)”），案由為物業(yè)服務合同糾紛。法院判決，被告中遠物業(yè)應返還不應由業(yè)主承擔的成本與費用等共計4000萬元。

審理該案件的普陀區(qū)法院透露，目前一審判決尚未生效，如原告不服該判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)遞交上訴狀，上訴于上海市第二中級人民法院。

2月7日傍晚，記者致電中遠物業(yè)，對方工作人員表示：該案件目前由委托律師進行處理。對于是否會提起上訴，目前并未予以回答。

中遠物業(yè)為小區(qū)服務了近20年，其與業(yè)委會的矛盾從何產(chǎn)生？為何被判返還4000萬？起訴舉證過程中，業(yè)委會又經(jīng)歷了什么？

記者對此進行采訪，回溯雙方多年糾葛。

第三屆業(yè)委會“扳倒”二十年物業(yè)

作為一個超大型社區(qū)，坐落于蘇州河畔的中遠兩灣城已有20余年歷史。

1998年，上海中心城區(qū)最大棚戶區(qū)“兩灣一宅”舊區(qū)改造啟動，項目被命名為“中遠兩灣城”。小區(qū)1999年正式開工，分四期建設，2006年全面竣工。中遠物業(yè)自2001年9月1日起為小區(qū)提供服務，于2021年1月31日終止服務。

中遠兩灣城。來源：上海普陀微信公眾號

韓德友還記得，自己2001年就搬來中遠兩灣城居住，算是最早一代居民，“起初搬來感覺很不錯，環(huán)境好，交通方便，但隨著時間推移，小區(qū)環(huán)境一年不如一年，2008年以前沒什么問題，但之后幾年，小區(qū)道路出現(xiàn)了坑坑洼洼，一直沒有得到處理，小區(qū)內(nèi)灌木枯死，晚上燈光很昏暗，老人很容易摔倒，業(yè)主也時常維權?！?/p>

截至目前，中遠兩灣城總共誕生了三屆業(yè)委會。2019年12月第三屆業(yè)委會誕生前，還一度出現(xiàn)近兩年的“空窗期”。

“小區(qū)曾經(jīng)召開臨時業(yè)主大會，表達對物業(yè)的不滿，還罷免了第二屆業(yè)委會，主要是覺得他們對物業(yè)的監(jiān)督管理工作不到位?！?月7日，中遠兩灣城第三屆業(yè)委會主任韓德友這樣告訴澎湃新聞記者。

本次案件判決書中，作為原告的第三屆業(yè)委會稱，任期為2014年至2017年的第二屆業(yè)委會負責人與中遠物業(yè)負責人之間存在親屬關系。業(yè)主對第二屆業(yè)委會缺乏認同。并且，第三屆業(yè)委會對第二屆業(yè)委會任職期間的統(tǒng)計數(shù)據(jù)不予認可，業(yè)主亦曾多次嘗試另聘物業(yè)均未果。

記者查閱中國裁判文書網(wǎng)和上海市高級人民法院官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，中遠兩灣城業(yè)主與中遠物業(yè)的糾紛時有發(fā)生。在公開的案件中，就包括有業(yè)主起訴中遠物業(yè)的物業(yè)服務合同糾紛、車位糾紛案件等。判決結果中，有業(yè)主勝訴，也有物業(yè)勝訴。

根據(jù)天眼查資料顯示，上海中遠物業(yè)管理發(fā)展有限公司成立于2000年，注冊資本1000萬人民幣，是一家以從事房地產(chǎn)業(yè)為主的企業(yè)。其中，企業(yè)有天眼風險信息793條，還發(fā)現(xiàn)企業(yè)有法律訴訟228條；涉訴關系266條，開庭公告275條，立案信息67條，在275條開庭公告中案由多為承攬合同糾紛、物業(yè)服務合同糾紛、建設工程施工合同糾紛等。

2020年10月15日，第三屆業(yè)委會在業(yè)主大會上決定重新選聘新的物業(yè)服務企業(yè)，隨后向中遠物業(yè)發(fā)送告知函，通知雙方簽署的物業(yè)服務合同于2021年1月15日解除。

此舉引起了中遠物業(yè)的反對，將業(yè)委會訴至法院。普陀區(qū)法院于2021年1月11日對此立案，并依法進行審理。

中遠物業(yè)認為，中遠兩灣城業(yè)委會這一行為，違反有關業(yè)主大會法律規(guī)定的表決程序，侵犯了中遠物業(yè)的合法權利，剝奪了中遠物業(yè)爭取獲得繼續(xù)服務廣大業(yè)主的機會，應予撤銷。

2021年3月4日，普陀區(qū)法院作出民事裁定：駁回原告上海中遠物業(yè)管理發(fā)展有限公司的起訴。

法院認為，業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會可根據(jù)規(guī)定程序選聘新物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人。業(yè)主大會做出選聘物業(yè)服務企業(yè)決定屬小區(qū)業(yè)主內(nèi)部自治事項，前期物業(yè)服務企業(yè)非小區(qū)業(yè)主，無權對屬于小區(qū)內(nèi)部自治范疇的事項提出異議并確認無效或者要求撤銷。

此后，由業(yè)委會重新選聘的萬科物業(yè)開始為小區(qū)提供服務，中遠物業(yè)正式離場。

業(yè)委會與物業(yè)間的審計分歧

在中遠物業(yè)離場之前，業(yè)主已對其啟動審計。

“中遠物業(yè)為我們小區(qū)提供物業(yè)服務近20年，業(yè)主對其服務態(tài)度極其不滿，第一屆和第二屆業(yè)委會都曾對該物業(yè)進行審計，發(fā)現(xiàn)存在諸多疑問?！表n德友告訴澎湃新聞記者，比如消防系統(tǒng)及設備、弱電系統(tǒng)及設備、避雷設施等一些費用，按照合同約定，不屬于物業(yè)管理費支出成本，卻算進物業(yè)費中。

韓德友說，小區(qū)的公共收益分成是否清晰，此前新增劃的地面停車場到底有多少個、收益如何？廣告收益又有多少？哪些無需業(yè)主承擔的費用被納入物業(yè)費中？這些問題業(yè)主都很關心。

法院則審理查明，2020年9月28日至10月14日期間，小區(qū)業(yè)主召開業(yè)主大會進行表決，其中一表決事項為“對歷年公共收益、物業(yè)管理費按實結算部分、維修資金使用進行全部審計”。

表決結果為，同意的票權數(shù)占比為96.41%，專有面積占比為96.67%，業(yè)主大會據(jù)此作出決議通過授權。即：授權業(yè)委會委托有資質的審計單位對2001年9月-2020年8月期間小區(qū)的專項維修資金、公共收益、物業(yè)管理費按實結算部分的收支與使用狀況進行專項審計，必要時該審計工作通過司法途徑完成。

韓德友說，最先，業(yè)委會發(fā)函告知中遠物業(yè)配合審計事宜，但溝通多次，對方都以各種理由拖延審計進程。為維護小區(qū)全體業(yè)主的合法權益，2021年2月22日，第三屆業(yè)委會向普陀區(qū)法院遞交了訴狀，同年3月1日，法院立案受理，并委托第三方機構開展審計，但因中遠物業(yè)未提供相關資料，導致進展遲緩。

韓德友回憶，物業(yè)最初承諾配合司法審計，但后面又拒絕提供必要資料，導致審計無法順利進行。之后，業(yè)委會撤回審計申請，并在現(xiàn)有證據(jù)基礎上，對原訴請作增加與變更。

針對審計，原、被告雙方存在什么樣的分歧？

判決書披露，2008年、2014年以及2015-2020年期間，已有其他審計單位出具相關報告。第三屆業(yè)委會認為，目前僅有第一屆業(yè)委會委托下形成的審計報告獲得認同，應對2001年9月-2020年8月大部分期間內(nèi)小區(qū)物業(yè)管理費按實結算部分、維修資金使用、公共收益收支情況作審計。

中遠物業(yè)則表示，同意配合業(yè)委會做好其任期內(nèi)的年度審計工作，但已由第二屆業(yè)委會完成審計并經(jīng)業(yè)委會認同的、部分期間內(nèi)的公共收益及按實結算不應再次被納入審計范疇。

韓德友坦言，業(yè)委會訴訟標的為6000萬，整個案件舉證過程難度很大。一方面，過去未采用電腦系統(tǒng)管理，很多數(shù)據(jù)追查存在一定的困難。另一方面，物業(yè)公司表示，業(yè)委會只能對自己任期的數(shù)據(jù)進行審計，物業(yè)公司每年均進行審計，并且把審計報告在小區(qū)內(nèi)公示，業(yè)委會沒有對這些報告表達過不同意見，雙方多次溝通無果而終。

法院認為，業(yè)委會和中遠物業(yè)既對收支的結算標準與方式未能達成一致，應就觀點分別舉證，并在必要時由專業(yè)第三方機構介入審計，但目前雙方提供的證據(jù)和對證據(jù)的闡釋均不能充分證實本方在費用結算方面觀點。在此情形下，法院將案情與當事人提供的證據(jù)中合法合理的部分予以結合考量，再參照原告對各項費用的計算方式，對被告應支付的結余款金額予以酌定。

法院進一步指出，中遠物業(yè)無正當理由拒絕司法審計且未就原告變更后的訴請?zhí)岢鲠槍π钥罐q意見，由此產(chǎn)生的不利后果及訴訟風險應由其自負。同時，可知涉案小區(qū)頗具規(guī)模，物業(yè)服務費結算過程中牽涉的利益之巨大顯而易見。原告被告雙方理應對長年矛盾累積后一旦紛爭形成可能在結算方面產(chǎn)生高風險有所預見，卻在長達二十年的合作期內(nèi)未及時糾錯、追責、維權，直至合同關系終止，由此長期懈怠行為導致相關事實無法還原、間接或直接證據(jù)缺失而在結算過程中產(chǎn)生不利于本方權益損失的，責任亦由當事人自行承擔。基于此理由，對原告要求被告賠償欠費利息的訴請不予支持。

2023年1月31日，一審判決結果顯示，被告上海中遠物業(yè)管理發(fā)展有限公司應返還原告第三屆業(yè)委會4000萬元。

這其中包含：2001年9月1日至2021年2月1日期間物業(yè)管理費按實結算部分的結余、擅自列支的不應由業(yè)主承擔的成本與費用人民幣1500萬元；2001年9月1日至2021年2月1日期間地下車庫停車管理費按實結算部分的結余、擅自列支不應由業(yè)主承擔的成本與費用人民幣250萬元；2008年起至2021年2月1日期間小區(qū)公共收益中業(yè)主分成部分的結余、擅自列支不應由業(yè)主承擔的成本與費用人民幣2000萬元；2001年9月1日至2021年2月1日期間地下車庫新增劃線車位收入中應屬于地下車庫的車位產(chǎn)權人共有部分收益的結余人民幣250萬元。

對此，記者采訪了目前為該小區(qū)服務的萬科物業(yè)。工作人員表示：不方便評價原先的物業(yè)，對于未來最終判決中可能返還業(yè)主的款項，將完全由業(yè)委會來決定處理，與萬科物業(yè)無關。

目前，一審判決尚未生效。

2月7日傍晚，記者致電中遠物業(yè)，對方工作人員表示：該案件目前由委托律師進行處理。對于是否會提起上訴，目前并未予以回答。澎湃新聞將持續(xù)關注該案件后續(xù)發(fā)展。

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